富力地产竭力自救 还债180亿债务警报仍未解除

　　富力之困

　　富力虽然刚刚完成了180亿规模的债券兑付，但是债务危机仍未解决。截至2020年三季末，富力的短期借款为93.47亿元，一年内到期的非流动负债659.23亿元，短期有息负债共计752.7亿元，同期富力手头货币资金为359.5亿元，无法覆盖短债。

　　截至目前，富力有超过92亿规模的境内债券将在一年内到期摘牌或进入回售。其中，规模36亿的“16富力03”将在1月22日到期摘牌。另外，富力在2019年初发行的一笔5亿美元的优先票据也将在1月10日到期。

　　2020年8月，富力联席董事长李思廉曾对外透露富力的降债计划：未来9个月，将处理250亿元-300亿元债务，一半会有重组安排，其余则靠资金和销售抵消。

　　过去，富力长期依赖“借新还旧”度日，但这一策略正越来越难以实行。

　　监管层在去年出台“三条红线”新规，要求房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。截至2020年三季末，富力剔除预收款后的资产负债率约为70.05%，净负债率为175%，现金短债比为0.48，“三条红线”全部触及，位列“红档企业”，仅能借新还旧，不得新增有息负债。

　　最直接的表现是，富力的融资正变得越来越难。三季报显示， 2020年前三季度富力筹资活动产生现金流量净额，继2012年后首度为负值。其中，富力通过借款取得的现金为425.1亿，同比下滑47.7%。

　　与之相对的是富力不断攀升的融资成本。2020年11月12日，富力公告发行3.6亿美元的两年期优先票据，年利率为12.375%。这笔票据的利率远超行业平均水平，也远超富力当前存续的境内外债务。

　　资金压力之下，富力不得不使出一些“非常”方式降低成本。尽管富力数次辟谣裁员，但从其披露的数据来看，2019年末富力员工数62305人，到了2020年6月末仅有39244人，减少了三分之一还多。

　　事实上，富力为筹资已经使出了浑身解数。

　　变卖资产是房企回笼资金最快速的方法。10月12日，富力完成广州CBD某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。11月9日，富力再将广州国际机场富力综合物流园70%股权，以44.1亿元转手给黑石集团。此后，有媒体报道称，富力已经将海南富力海洋欢乐世界的股份摆上货架。广州黄埔笔村旧改项目股权也计划转让给平安不动产。

　　此外，富力还质押了大批项目，套现以解燃眉之急。除质押给广州城投的三家公司外，富力在12月还相继将七家公司股权质押给平安系公司、光大银行和五矿信托。

　　富力还通过股权融资“输血”。2020年10月，富力完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元。

　　2020年12月，富力又拉来“泛海系”纾困。2020年12月23日，汇汉控股、泛海国际集团及泛海酒店集团发布联合公告，称于12月21日，通过摩根士丹利安排，购买了富力2022年到期票据，总对价9.69亿元。

　　除了变卖资产和股东入股，开辟新的上市平台也是富力“回血”的方式之一。去年9月初，市场一度传言富力地产意欲将部分酒店资产打包成房地产信托基金在新加坡上市。不过，此事一直未有实质性进展。

　　11月底，市场再次出现富力两名创始人张力、李思廉持有的天力物业计划上市的传言。有媒体报道称，天力物业正招聘能够独立负责上市公司账务的财务岗。

　　联想到从2019年起的物业分拆上市潮，天力物业上市似乎也不是不可能。事实上，早在2016年富力地产中期业绩会上，管理层就表示过正在研究物业管理业务分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集团下属物业公司，组建富力物业服务集团;2020年4月，张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业以低价私有化。

　　不过上市的远水解不了近渴。如今富力的债务危局仍未解开，接下来李思廉和张力要出什么棋?