中国楼市走势：房价下跌库存上升 入手需谨慎

　　“房价涨幅收窄、库存量上升，应该会成为今年第四季度的房地产市场的主题。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一方面，大多数在调控城市上并没有放松，反而有收紧的迹象。另外，当前信贷跟货币不断收紧，房企会面临偿还债务压力。因此，在销售回款比较缓慢的情况下，房企的资金链可能会相对紧张，会快速销售，以此作为主要的资金来源。

　　从统计局70城房价数据来看，一二线大部分城市在持续的调控高压下，市场下行压力较大，部分三四线城市降温明显。在全国市场下行状态下，大多数三四线城市销售面积下跌，导致房价涨幅收窄，后期下跌概率较大，同时在供应端，各城市纷纷加大土地推出力度，加上严厉打击房企违规囤房现象，因此供应不断上涨，下半年库存量上涨趋势明显。

　　房价下跌库存上升

　　楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。

　　近期楼市受到政策因素的影响，除中央的宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场的精准调控都让楼市出现普遍“降温”态势，大部分主要城市的楼市成交和土地出让均出现了不同程度的环比下跌。“稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。”中研普华研究员黄相龙在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　另外，北京、上海、杭州、南京等热点城市的整体库存量出现了不同程度的上升。以苏州为例，9月库存环比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市库存总量环比上升9.3%。面对房源滞销，库存反弹，开发商开始了新一轮的促销战。例如上海有些项目亮出了降价、打折、“员工价”、送车位等促销手段。

　　一线城市中成交量逆势上涨的广州，9月份市场活跃度有所提升的主要原因也是开发商纷纷加快了推货速度，采取降价促销、送车位等方式降低置业门槛。不过，有业内人士坦言，降价促销也并非“安全牌”，一旦引发前期业主的“不满”，房企品牌也会受到影响。为此，有部分开发商仍选择观望。

　　相关人士告诉记者，房价下跌，会导致开发商投资热情下降，而房产市场以及其上下游产业体量极大，因此房企投资的下降会在一定程度上导致经济发展增速放缓，同时会导致城市建设速度减缓。而库存量上涨会导致开发商资金周转困难，从而限制开发企业的发展规模和速度，因此过多的库存会影响到房产市场的健康发展。目前很多开发企业负债率均较高，对于现金流要求较高，库存量上涨或许会导致部分小型房企因此而破产。

　　“在多数城市里面，房价下跌、库存量上升。一旦持续时间超过半年以上，达到一年，那么可能会面临到宏观经济下降的压力，地方政府也会面临着收入下降压力。”谢逸枫表示，最主要的还是债务偿还，包括城市基础设施建设，都会带来压力。因此房价下跌、库存量上升，对房地产市场会造成不健康的影响，同时对宏观经济地方财政收入也会带来一些弊端的。尤其是库存量，一旦上升的话，地方的财政收入会带来巨大压力。