2019年房价走势预测：三四线城市或成房企战略要地

　　热点三四线城市或成房企战略要地

　　在一二线城市政策收紧行情下，房企会否及时转舵三四线城市?蓝鲸房产梳理发现，近年来，随着城镇化的不断深入，三四线城市的定义逐年发生变化，部分热点三四线城市正在成为房企新的布局要地。

　　根据国家统计局数据显示，3月份70个大中城市房价统计数据中，呼和浩特、贵阳、丹东、大理等三四线城市同比涨幅均超过20%。

　　蓝鲸房产梳理发现，已经披露2018年财报的TOP30房企数据中，有47%的企业三四线新增土储占比大于一二线，其中，碧桂园集团主席杨国强更在2018年业绩会上明确提出：“长远看好三四五线市场发展”，而荣盛发展(SZ：002146)2018年的新增土储中，三四线城市的面积占比最高，达90%。

　　此外，据国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中指出，要继续扩大户籍制度改革力度。文件要求，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　4月期间，就有杭州、宁波、苏州、呼和浩特等地推出人才新政，且多在落户及住房补贴等方面给予优待。这为三四线人才引进创造了有利条件。严跃进向蓝鲸房产分析说，此轮兴起于三四线的人才政策和全国各大城市的逻辑一样，目的在于积极导入优质人才，以优化人口结构和提振经济发展水平，和楼市无关，但不可否认的是，人才的涌入和回流，必然会刺激市场需求，影响楼市发展。

　　因此，这也被业界视为继“棚改”政策收紧后，三四线城市最大利好。同策研究院分析报告指出，落户新政将帮助缓解三四线库存压力。今年以来，三四线城市销量普遍下跌，存量有所上涨。部分城市春节后市场开始回暖，如嘉兴、东莞。而受预期及棚改力度减弱影响，其他三四线城市价格上涨动力不足，三四线市场去库存压力仍然较大。在现阶段的市场情况下放宽落户条件，导入人口需求，对于大部分三四线城市的去库存有着非常重要的意义。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向蓝鲸房产表示，三四线市场降温、风险较大已经成为行业共识，但是从头部房企的表现来看，其在三四线的布局比重还是较大的，说明三四线市场的危险程度可能要比我们所想象的低一些。

　　他进一步指出“未来大的城市圈，京津冀、大湾区、长三角一体化等区域的三四线城市极具发展潜力，值得投资。而像大西北等没有产业、人口净流出比例大、不属于城市群范围的三四线城市，则极有可能踩雷。”