政府会取消商品房预售制度？专家：短期内可能性比较小

　　综投网(www.zt5.com)10月31日讯

　　了解，10月10日-11月14日，广东中山合计将推出14宗住宅用地，所有宅地均明确了现房销售的出让条件。今年以来，中山推出的现售地块占总宅地推出宗数的75%。就在同一时间，深圳首例现房项目上市。

　　今年以来，商品房市场出现一些新问题，比如开发商过分强调“高周转”，导致一些质量及安全事故;比如下半年以来，住建部等9部委对30个城市楼市秩序整顿中发现，无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在。而且，近年来楼市炒风越来越盛，加杠杆买房的范围扩大。楼市存在的上述诸多积弊，很大程度上与商品房预售制度有关。预售制度下，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”的前提。

　　根据海通证券对部分城市的抽样研究，一线、二线和三线城市的预售条件(项目出地面层数占比)均值分别为81%、78%和56%，即层级越低的城市，预售条件越宽松，这就给开发商加杠杆提供便利，迅速收回资金并投入下一个项目，有的项目5个月实现再周转。“萝卜快了不洗泥”，高周转也埋下房屋质量和安全的祸根。而且，预售下的“高周转”策略，在某种程度让房地产开发异化为资本运作。

　　同时，实践中预售审批灵活，预售规定较为笼统。比如《城市商品房预售管理办法》对于新房预售准入的“三项条件”中有一条，即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，很多项目仅土地出让金就达到了25%。于是，为了追求周转速度，拿地即盖售楼处，无证施工、无证销售现象很多。另外，仅仅基于样板房参考的预售，客观上纵容开发商虚假宣传和营销，创造出投资炒作的空间，导致市场炒风盛行、房价上涨，增加烂尾和延期交付概率。

　　而且，借助预售加杠杆，房地产行业准入门槛下降，社会资金纷纷涌入，实体经济“脱实入虚”。目前，行业集中度低，也造成始终难以告别“跑马圈地”的粗放发展。同时，预售审批弹性大，“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管，也滋生囤地炒地、捂盘惜售等问题。因此，近期各界对商品房预售多有诟病，管理层探讨取消预售在情理之中。不过，基于投入-产出期限错配、资金密集，借助预售销售房屋是国际惯例，比如英美、日本和我国香港和台湾地区等。