楼市大拐点已至?为什么说楼市大拐点已至?依据

　　综投网(www.zt5.com)10月31日讯

　　人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期，三大基本面因素不断趋同，终于在三大背离出现的时候叠加在一起，形成合力，主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。这次房地产业拐点的来临，并不是行业生死存亡的转折点，只是行业从夏天步入了秋天，凛冬不会来临。房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代，未来的房企将越来越像制造企业，真正开始回归正常企业所应该有的属性：雕琢产品、深耕市场、客户至上。

　　当前房地产行业正面临三大背离

　　从行业数据表现来看，当前房地产行业正面临三大背离。

　　(一)供求端的背离。

　　地产投资增速高位与销量增速低位相背离，未来回款压力恐成为压垮骆驼特别是中小骆驼的最后一根稻草。

　　从国家统计局数据看，今年房地产行业保持高位增长态势：前三季度，全国房地产开发投资完成88665亿元，同比增长9.9%，维持高位增长;而房地产销量增速则开始低位放缓，前三季度商品房销售面积119313万平方米，同比仅增长2.9%，增速在1~8月份4.0%的基础上大幅回落1.1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离，但展望未来，背离最终仍将走向趋同。

　　从投资结构来看，投资增长主要受土地购置费以及施工成本上升的推动，预计未来随着房企资金压力加大，房地产投资增速会趋于回落。因此，未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。在需求倒逼供给放缓的走势下，房地产企业的销售回款就成为周转的最关键环节。负债率过高或者融资能力较差的中小企业面临的生存压力会更大。

　　(二)资金端的背离。

　　短期资金改善与长期资金趋紧相背离，融资成本未来不断升高，房企扩张能力会不断受限。

　　这种背离的形成，一方面缘于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面，短期资金面总体较上半年宽松，但长期来看，美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。另一方面，得益于债券融资放行，以及这轮上涨周期销售强劲带来的定金及预付款大幅增加，房企自筹资金增加，短期资金面改善。

　　今年1~9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7.8%，增速比1~8月份提高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%;利用外资43亿元，下降61.7%;自筹资金40596亿元，增长11.4%;定金及预收款40259亿元，增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元，下降1.2%。但长期来看，房企不但与其他企业一样，面临融资成本不断抬升的问题，还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降，也印证了销售增速放缓的隐忧。