北京商改住现状调查：政策未明、市场躁动，项目低调销售

　　即老房老办法，新房新办法。而判定新老的标准，就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。

　　也就是说，“3·26”之前拿到预售证的楼盘是可以租售的，而“3·26”之后才拿到预售证的楼盘就有了疑问，这个疑问就是拿到建筑开工许可证的还用不用更改项目用途。也正由此，一些存在打政策“擦边球”嫌疑的项目在接下来一年多时间里屡见不鲜，也多次登上住建委的“黑名单”，被罚款、暂停网签、注销备案资质等。

　　事实上，“3·26”之后，以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月，金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的处罚，处罚原因包括未取得现房销售备案、私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。

　　在《每日经济新闻》记者的实地走访中，有销售人员解释道：“商办市场目前处于监管敏感期，但项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味明显的电梯小广告，也依然默默存在于一些“商改住”项目“重灾区”。

　　“‘商改住’项目的政策管控比较明显，但未来政策也不太明朗，所以企业从控制成本等角度看，是会放缓此类项目的开发的。虽然此类项目过去也考虑过可以转为租赁，但实际上租赁本身效果需要打一个问号，这就使得近期此类项目的状况比较尴尬。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“对于房企来说，之所以押注某个项目，是因为此类项目过去销售非常火爆，尤其是不限购的属性。但因为确实是走‘擦边球’模式，所以风险是很大的。”

　　断崖下跌、被迫降价，重仓商办企业承压

　　曾在2016年商住限购传闻前创造单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目(但一直被质疑是虚假交易)，如今已是门可罗雀。而整个项目在台湖收费站出口的广告依然醒目，“46900元/平方米起，享通州临街现铺”。

　　尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“现在买比较划算，去年“3·26”政策一出台，一下子就冷清了，几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说，“我自己也买了一套”。

　　“去年政策刚出时，我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊，我们销售团队就向领导申请了50套特价房，现在均价是3万余元，最贵的一套在200万元左右。”该销售人员直言，“我们公司大部分都是商办项目，压力很大，不然也不会降价。”

　　不过，受益于环球影城效应和城市副中心建设，“小区30平方米的单间租金在每月3000元左右，在慢慢涨。还有很多公司来我们这里整层买楼，用来开旅店，领导现在也希望我们多整层售卖。”

　　而房价普遍上涨之时，自己的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。

　　在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，现在他们项目的主要以150~200平方米大户型为主，能够满足购房者的改善型需求。

　　林肯公园的售楼大厅面积很大，却十分冷清，只有几个销售在聊天，显得有些无所事事。对于记者的到来，他们显得很兴奋：“看好了最好您今天就定下来。”有销售人员向记者介绍，林肯公园的房源已所剩不多，仅有三五套，但价格还是维持了2016年的水平，并没有随着房地产市场的火热而上涨。

　　离开之时，该销售热情地邀请记者参加幸运转轮的抽奖活动，中了末奖——一袋3千克的大米。不远处的奖品区，为了吸引看房者而准备的奖品还有很多没有发出去。

　　去化缓慢、销售堪忧，市场交易清冷

　　林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。《每日经济新闻》记者了解到，在“3·26”政策出台的前一年，整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。但是，从2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅达89.5%。

　　林肯公园项目2014年开盘，距今已经销售了4年之久，但售楼处目前仍在运转，大厅内写着“特价工抵房入市”标语的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款，施工方再将这些房子委托给我们进行销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。