北京限竞房动态：刚需户型滞销，别墅产品大受追捧

　　综投网(www.zt5.com)11月2日讯

　　如今，房企要在北京拿地，“限房价、竞地价”几乎成为“必选题”。

　　今年6月以来，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

　　中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供应房源15268套;其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

　　显然，“限竞房”火爆销售的场面并未出现，刚需客观望情绪严重，而别墅“减配”入市却受宠。中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆了。”

　　限竞房一度受追捧

　　今年6月9日，北京小雨，但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号，而房源只有194套。

　　彼时，瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室，限定均价52449元/平方米，当日上午11时全部售罄。10月30日，《每日经济新闻》记者实探瀛海府，销售人员表示：“(二期)就剩三四套房了，您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明天就不敢保证了”。

　　这是北京首个入市的限竞房项目，也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。

　　事实上，早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

　　2016年“9•30”新政明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房价快速上涨。当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得，条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

　　到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式，全年共成交43宗限竞房地块。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

　　今年5月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比高于85%时，项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不高于85%时，将收购转化为共有产权住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息，标志着首批限竞房正式入市。

　　入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。