北京限竞房：“限竞房”销售意外遇冷 千亿库存去化困境

　　这位销售员介绍，相比其他项目，翡翠西湖可以称之为片区销冠。“客户来源主要是海淀和丰台上班客群，基本都是年轻人首套置业。因为首付比较低，而且都是洋房，品质较高。”

　　绝大部分限竞房项目与翡翠西湖处于同样的命运。前两年，开发商还在不少场合抱怨限价对利润的影响，但随着调控深入，他们旗下的楼盘销售价格甚至不能触及政府设置的价格上限。一个名叫中海云筑的限竞房项目，土地出让时限价4.2万/平方米，一期开盘均价约为3.6万/平方米;目前正在销售的二期3.7万/平方米起售。89平方米三居室大约总价320万，首付130万左右;名叫金樾合著的限竞房项目，限价3.9万/平方米，销售均价仅为3.6万/平方米，总价最低315万起。

　　“现在打折力度比较大，而且限竞房本身利润就比较低。”翡翠西湖销售员如此劝说记者。

　　千亿库存去化困境

　　北京限竞房最大的挑战是库存。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，北京年内商品房住宅供应套数已达32635套。这也是最近3年，北京商品住宅供应套数第一次超过3万套。而2017年同期，北京市商品住宅供应量只有20269套。也就是说，北京市商品住宅库存面积出现了明显的增长。目前住宅库存高达6.6万套，相比去年末增加了1.3万套。

　　值得关注的是，过去几年北京出让的大量土地开始形成有效供应，增量主要体现在限竞房。截至目前，北京有26个限竞房项目取得31期预售证，合计入市920亿货值，而真实销售数据只有280亿左右，也就是形成了640亿市值的库存(如果计算车位等部分，已经超过700亿)。按照最近入市节奏看，未来2个多月，还将有1万-2万套限竞房入市，预计2018年限竞房库存或达1000亿。

　　“2016年9月以来，北京市所有出让的土地全部限价。过去两年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上。此时，受调控影响，购房者开始观望。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，开始出现供大于求。而限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成;从价格看，限竞房项目也出现了价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开展价格战。

　　“限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚改客群，这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。” 合硕机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，价格的限定和产品的雷同，限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。据郭毅观察，目前北京房地产市场上，除了部分位置好、拥有稀缺资源以及产品受认可的项目外，绝大部分限竞房销售状况远低于企业预期。“有些项目开盘认购量还可以，但在转签约时，不少购房者冷静之后却选择了退房，客户流失比例很大。在这种背景之下，开发商要么采取价格手段促销要么在产品上做加法。”

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，目前限竞房的价格优势并不十分明显。限竞房的本质还是商品房，优势却不明显，不少项目区位偏远。目前上市的限竞房大都处于房山、大兴等区域，在北京二手房降温明显的现状下，有房票人群的购房选择更为理性，同时限竞房的集中上市也造成短期内供应增量明显，更不利于整体快速去化。“明年北京还将会有大量的限竞房上市，以目前行情来看，这些新增供应的销售压力依然较大，不排除部分项目会采取贴着成本最低售价的方式销售。‘够本就先走量’或许是明年不少限竞房不得不采取的销售策略。”

　　“限竞房的生存困境可能才刚刚开始。今年北京市才供应一万多套限竞房， 就已经面临去化难题。而明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量也就两三万套。”郭毅表示。