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到底哪些房企融资依赖信托?
据同策研究院监测的7月40家典型上市房企完成融资情况显示,信托贷款达到180.37亿元,占比20.11%,超过境内银行贷款的128.16亿元。
另据申万宏源信息显示,目前,融资结构中信托占比超过30%的房企包括恒大地产、阳光城、泰禾集团、荣盛发展、京投发展等。
据东方证券分析师竺劲介绍,不同房企对于信托融资使用度的差别很大,万科、保利等头部房企以及有央企、国企背景的房企,对于信托资金的使用度很低,信托融资收紧对于这些房企影响有限。但是中型开发商由于有着较强的规模扩张诉求,获取土地的动力更为强烈,面对有限的信贷资源,因此对于信托融资的使用度比较高。相比较而言,百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源,政策收紧对其冲击也较小。
因此,“房地产信托融资收紧主要影响房企的前端融资,对于依靠房地产信托资金拿地的中型房企影响较大,一方面会直接抑制其拿地,另一方面使其资金面压力加大。”竺劲如此称。
用益金融信托研究院分析人士则认为,从目前来看,银保监会要求控制今年房地产信托规模。以及对房地产信托备案标准提高,要求项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。这些限制均对依赖信托融资快速扩张的中小房企影响较大。
市场“转凉”才刚开始?
值得关注的是,在很多业内人士看来,7月房地产信托规模收缩被认为仅是起点。
银保监会日前下发“64号文”,明确下半年监管重点,其中要求督促信托机构依法合规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展增速。坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
8月8日,在2019博鳌房地产论坛上,京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光称,40%-50%信托资金流向房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能进入私募等,最终也是进入房地产。因此信托融资是本次政策收紧的一个重点,今后对信托调控会越来越严。
“监管部门对房地产信托的监管要求持续趋严,房地产信托业务收缩已成定局。与此同时,房地产类信托的收益率预期也将有所下滑。”用益金融信托研究院分析人士如此认为。
竺劲也表示,本次信托整顿的重点是前端拿地融资的种种不合规现象,抑制信托资金过度流入房地产行业。可以预见房企拿地受到抑制,土地市场开始降温。
竺劲认为,接下来,房企将更加重视周转和回款,加快现有土地的开工,争取尽快获得银行开发贷,扩大资金腾挪空间,同时快速回笼预售款,缓解资金压力。
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