综投网(www.zt5.com)1月11日讯
在房屋租赁市场中，各种类型的纠纷不仅对租赁双方的利益造成了损害，也影响了经济秩序及社会稳定。2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求规范租赁行为，促进住房租赁市场健康发展。据悉，2014年至2016年上半年，仅北京市第一中级人民法院就审结房屋租赁合同纠纷案件742件，占该院房地产类案件的15%。结合审判实践，北京一中院对涉及房屋租赁热点问题的典型案例进行了梳理，并就当前房屋租赁中的风险对社会公众进行了提示。
群租房租赁合同是否有效
2013年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。而《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于群租房为由要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持。但同时也应明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
保障性住房能否出租
虽然购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷，但是，我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合合同法关于合同无效的规定，故法院不予支持。但同时亦须明确，法院未对合同效力进行否定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
租赁面积与合同不符谁担责
房屋租赁合同履行过程中，如果租赁房屋的租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院予以支持;如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。
租赁合同能否提前解除
房屋租赁合同属于持续性合同，但在合同履行过程中，难免出现市场行情变化等情况。一般地，承租人单方搬离房屋，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任;如果出租人坚持不解除，法院不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。
营业执照可否随房租赁
营业执照的使用属于行政监管的范畴，一般来说，不会影响房屋租赁合同的效力。但是，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动，则属于擅自变更经营主体，会对市场秩序造成破坏，故这种租赁合同应被认定无效。
房屋空置的损失谁承担
出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，在实践中容易引发争议。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时，可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。
合法交易依法维权
如何更好地规范租赁双方的交易行为，减小交易风险?北京一中院法官结合审判实践积累的经验，梳理了在房屋租赁中不同阶段应注意的问题，向公众进行风险提示。
签订租赁合同厘清房屋性质
在房屋租赁合同签订阶段，租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，对几类特殊的租赁加以关注。
首先，对于带营业执照租赁的房屋，一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力，但租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。对于保障性住房及群租房租赁，因保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。
其次，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。
履行租赁合同双方诚实守信
在房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。
其一，承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。
其二，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内(一般为六个月)提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。
其三，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。
发生租赁纠纷及时收集证据
在房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。
一要注意，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。
二要注意，当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。
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