金融街物业上市申请通过 将于7月6日在港交所主板交易

　　18日，在递交招股书数月后，金融街物业股份有限公司(以下简称“金融街物业”)的上市申请获得通过，将于7月6日开始在港交所主板买卖。这家成立了二十多年的公司，有接近1/4的收入都来自于北京办公楼租金最贵的区域——金融街片区，包括中国证监会在内许多金融监管机构与行业巨头，都是它的服务对象。

　　一般而言，商业类物业的物管费要高于住宅类，承接较多商业类物业物管业务的企业，其利润率也相对较高。不过，金融街物业虽然有超过60%的收入来自商务物业，但去年的综合毛利率仅为19.2%，明显低于已上市物管企业的毛利率均值，盈利状况有待改善。

　　8成收入依靠母公司输送 外拓项目占比低

　　1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》明确提出，在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。此后，该区域进入开发建设，1994年5月，金融街物业注册成立，为金融街区域提供物业管理服务。

　　这片规划占地面积仅为1.18平方公里的土地上，不但聚集了“一行两会”等中国最高金融决策和监管机构，还入驻上千家知名企业，包括诸多银行、保险、资产管理、支付结算等金融机构的总部。招股书披露，金融街物业服务的机构与企业中，不乏举足轻重的金融巨头及监管机构。

　　其中，位于金融街区域的富凯大厦，正是中国证监会的办公驻地，也是金融街物业的服务对象。招股书将富凯大厦列为公司代表性在管项目，原因就是“有一家国家金融监管部门为我们在该楼宇的租户之一”。

　　2017年-2019年，金融街物业为富凯大厦提供了核心服务及配套增值服务，以协助银行、证券公司、咖啡厅及其他设施的运营，分别获得约959.5万元、958.8万元、1693.3万元收入。

　　金融街物业的注册地址与证监会只有约500米的距离，但即便如此，金融街物业还是选择投入港交所的怀抱。东方证券在研报中指出，物业公司更倾向于选择港股而非A股上市的原因之一，是A股对于分拆子公司上市的关联交易比例的要求是所有地产子公司型物业公司无法绕过的坎。

　　招股书显示，金融街集团通过全资附属公司北京华融综合投资有限公司，间接持有金融街物业47.52%的股份，金融街集团旗下的金融街控股则作为金融街物业的联属公司，为其提供大部分物业管理项目。从收入构成看，2017年-2019年，金融街物业营收中的80%以上均来自金融街联属集团。招股书提示，金融街联属集团经营的任何负面发展或其开发新物业的能力均可能影响公司获取新物业管理项目的能力。

　　招股书称，公司来自金融街联属集团项目的收入贡献占比略微减少，因为致力于通过确保获得独立第三方的项目委聘来拓展业务。不过，外拓项目对收入的贡献并不高，数据显示，2017年-2019年，来自独立第三方项目的在管建筑面积分别约占在管总建筑面积的27.5%、30.9%、33.6%，但在总收入中的占比仅为16.5%、16.6%、18.9%。