蛋壳公寓“暴雷”始末 蛋壳公寓股价暴跌

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　　长租公寓：一场危险的资本游戏

　　今年非常多的长租公寓暴雷，但我其实一点也不意外。

　　实际上，长租公寓从一开始，就是在悬崖边上反复横跳的“危险企业”。

　　1)今年的长租公寓，频繁暴雷是必然

　　为什么这么说呢?

　　① 长租公寓的利润率太低了

　　现在市面上的长租公寓模式主要有两种，一种是集中式，一种是分布式。

　　分布式：以自如、蛋壳为代表的互联网长租公寓;

　　集中式：主要是万科铂寓、魔方公寓等地产开发商、物业机构

　　所谓分布式，像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房，装修一番再租出去，本质上相当于一个二房东在赚差价。

　　而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的整片房产，统一装修出租，租客相当于直接向房主租房。

　　但不论哪个模式，都不赚钱。

　　据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示，国内 20 个重点城市中，公寓租金回报率只有 1%~3% 。

　　有业内人士透露，企业想要保证盈利，要保证租房率在 90% 。而像今年这样，在疫情的大背景下，租客数量、续租率都在下降，这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。

　　② 扩张模式是个巨坑

　　当然，对于房屋所有权在自己手中的集中式长租公寓来说，生意不好只是有限度的亏损，但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说，退一步就是悬崖。

　　这与互联网长租公寓的模式有关。

　　自如、蛋壳这种企业，本质上是一个赚取装修溢价和服务费的二房东。

　　是一个“轻资产”、“轻负债”的模式，但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。

　　举个例子吧，假设有一套 6000/月 的三室一厅，长租公寓装修一番改成四室，租出去一个月收回 8000 元，自己能赚 2000 元。

　　这家公寓想要扩张，但本金不够，怎么办呢?

　　就疯狂加杠杆，通过现金贷模式“套现”。

　　简单来说，就是让租客和贷款平台签下合同，租客按月还贷款，可以一次性从贷款平台拿到全部现金。

　　这样，长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租，一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。

　　一部分放进资金池保证每个月交租给房主，更多的钱去租更多的房子，再通过同样的方式便可以套出更多的钱。

　　但问题就在于，一旦遇到特殊情况，资金池里的钱不足以支付房主房租时，长租公寓就暴雷了。

　　现在在疫情的大背景下，长租公寓的扩张困难，现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱，现金流一花完自然就暴雷。

　　2)我们该如何避坑?

　　那么我们该如何避坑呢?

　　① 直租、集中式公寓优先

　　从最近几个月的事件来看，租客们最惨的情况莫过于：

　　明明签了一年合同，也交了钱，但公寓暴雷后却被房东赶出房子。

　　当然，这种情况基本上都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓，房东也是受害者。

　　在疫情大环境下，没有哪家互联网长租公寓能保证自己不出意外。

　　所以，为了避免陷入“钱花了，没房住”的窘境，最好选择和房东直接租房，或是魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下，公寓运营方要么是自己有产权，要么是房东全权委托，当公司资金出现问题甚至倒闭，租赁合同仍然有效。

　　② 签合同，一定要关注是否包含现金贷

　　前面已经讲过，很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地，往往会通过各种手段引诱用户签贷款协议。

　　比如使用贷款房租更便宜，甚至直接将贷款协议放到不起眼处，让用户在不知情的情况下签约。

　　在这种情况下，一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了，你停止交租后影响个人征信……

　　③不要签太长期限

　　最后是签约时间。

　　很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金，往往会给年限更长的合同优惠。比如：

　　一间房月租 2300元/月，按季度租 2100元/月 ，半年租的话是 1900元/月，年付则只需要 1700元/月 。

　　不少用户都会选择更划算的年租。

　　如果你能保证稳定住满期限，在长租公寓不暴雷的前提下，问题不大。但如果中途改租退房，在今年各大公寓现金流紧张的情况下，退租难度一定拉满的。

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　　结语

　　这并不是我第一次写蛋壳，在 2 月份疫情期间蛋壳公寓“强制要求房主免租，同时却不给租客免租”两头赚取现金流时，我就发文狠狠地批评过它，这是一个媒体人天职。

　　但写这篇文章时，我内心是矛盾的。

　　一方面，我相信蛋壳公寓是一家合法经营的公司，而非庞氏骗局。

　　我希望蛋壳能挺过这次危机!

　　住房是大事，对租客和房主而言都是。以蛋壳的体量，一旦暴雷，不知多少租客和房主面临损失。

　　但一方面，我也必须要为租客、房主们敲响警钟：要评估继续租房蛋壳的风险。

　　当年谁也想不到 ofo 会跑路，也没谁会想到乐视老板会跑路，但他们实际上都跑了。