房屋中介租金不减 房源充足均价略降

　　租售比低位徘徊

　　中国证券报记者了解到，品牌中介商和租房商在宣传租房产品服务好、环境佳的同时，租金水涨船高。很多房源被租房品牌公司囤积，装修后价格大幅上扬。即使在淡季，租金也不会让步。便宜房源越来越集中在天通苑、大兴等租房人口密集区。而这些地区群租房现象仍然较为严重。

　　以位于北五环外昌平区天通苑地区为例，该片区受大规模大户型回迁房源影响，租房房源充足。该片区大部分房源被整租后，普遍被房东或二房东改造成“群租”房。100平方米左右的三居室，可以被改造成8个房间，人口密度最多可以达到15人以上。但由于隔断房价格不足千元，仍然成为大量“北漂”的租房第一站。这些租户形象地称呼自己为“纸片人”。“早晚高峰被挤成照片，到家也很挤。”

　　“二房东也会签合同，但是签的时候就会告知，隔断房可能随时拆除，房东不会承担任何责任。”上述片区租户向中国证券报记者反映，“全北京只有这个地方可以租到1000元左右的房子，对于刚毕业的人来说，虽然没有保障，还是会签下来。”

　　造成上述现象的原因有多种。一方面，人口流入为主的城市房价高企，购房成本高导致租房人群多。租房需求多叠加租房市场越来越受资本关注，导致租金价格整体高企。正常渠道价格高导致“租不起”，使得群租房屡禁不止。

　　诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三个城市整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%，与2018年相比均有所下降，但租金收入比仍维持高位。合租租金收入比分别为46.2%，43%，37.6%，与上期相比微降。即使选择合租的模式，在北上深租房成本也达到收入的30%以上。

　　另一方面，以一线城市为代表的人口流入区，租金回报率相比其他城市普遍偏低，群租房成为房东和二房东提高租金收入的一个途径。上述报告数据显示，一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年;二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年;三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。一线城市租金与房价差距最大。一线城市中，北京、深圳房价高企，租售比最低，租金回报率均为1.8%。

　　诸葛找房指出，大城市租金相比收入较高，租房人员负担较大。但对于房产持有者来说，租售比、租金回报率相比其他城市仍没有竞争力。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道，这或许也是当前房地产市场面临的又一大挑战。

　　商业租金小幅回落

　　值得注意的是，近期商业租金小幅下降。中指研究院数据显示，2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比有所下跌，平均租金为4.9元/平方米·天，跌幅为0.67%。从商圈看，租金环比上涨的商圈占38.8%，租金环比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金与上期持平。

　　即便如此，2019年下半年，国内主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金整体水平稳中有涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为25.9元/平方米·天，环比上涨0.58%;由100个典型购物中心商铺为样本构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。

　　分城市看，2019年下半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占74.1%，环比下跌的商业街占11.1%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京10条商业街租金环比全部上涨。其中，南锣鼓巷涨幅最高，达2.64%;在上海的11条商业街中，6条商业街租金环比上涨，2条环比下跌，3条持平。其中，四川北路商业街环比涨幅最高，为3.56%;广州1条商业街租金环比上涨，1条环比下跌，一条持平。其中，上下九步行街环比上涨0.27%;深圳3条商业街租金环比均上涨。其中，东门步行街涨幅最高，达2.48%。