楼市又见“冰火两重天” 楼市价格为何两极分化？

　　还有个别三四线城市和县城，以高铁开通为由头过度开发房地产，炒作房价。这些三四线城市和县城缺少产业支撑，经济发展后劲不足，盲目进行房地产开发的结果是供给过剩，进而出现房价下跌。

　　随着一二线热点城市房价高企，投资成本提高，风险加大，加之很多热点城市实施房地产调控限购政策，外地人不具备购房资格。于是，投资客将目标转向了滨海城市、旅游城市以及有高铁等利好消息的三四线城市或县城。然而，投资房产不是稳赚不赔的买卖，购房有风险，投资须谨慎。

　　还有一类城市更值得关注和警惕。一些非热点的三四线城市和县城，随着前些年棚改退潮，需求已经明显不足，但是土地和新建商品住宅的供应量还在不断增加。

　　贝壳研究院的数据显示，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中、东北、广东以及云贵桂地区。2020年国家统计局监测的35个三线城市中，有13个城市二手住宅价格下跌。

　　当前，一些三四线城市和县城出现商品房供给过剩，折射的仍然是一些城市对房地产过度依赖的现状。经济发展难以找到其他突破口，而土地出让能给地方财政带来好收益，对地方经济的拉动能够起到立竿见影的效果，这使得地方政府不肯摆脱对房地产的过度依赖。

　　事实上，过度依赖房地产的老路是走不通的。如果任由供给过剩的状况加剧，最终结果可能是泡沫不断累积，大量住房无人购买，给地方财政造成负担，甚至引发金融风险。

　　未来，支撑房地产市场发展的重要因素是城市的产业、人口基础和居住品质。我国房地产市场历经多年发展，住房已经实现了总体供需平衡，甚至出现了局部过剩。针对非热点的三四线城市和县城，房地产开发切不可脱离一地产业发展和人口实际再盲目上马，而应科学规划，精细研判，避免过剩，力促供需平衡。

　　不过，局部的过剩和经营惨淡，不代表这些商品房就没有机会发展，随着人口老龄化加剧和人们对居住品质要求的提升，养老地产和旅游地产等恰恰是有广阔前景的，关键是不能脱离实际过度开发。未来的市场，越是细分领域，越是高品质，越有可能赢得更多机会。