2022房价会出现下跌吗？2022房价走势如何？

　　2022房价会出现下跌吗?2022房价走势如何?利率下调是大势所趋，购房成本将大幅减少。近期多项数据均昭示着房贷以及房企融资端在释放改善信号。明年商品房销售面积或出现负增长，大部分人对于房地产行业走弱给经济带来的负面影响，还没有给予充分重视。”

　　11月15日，2021年10月70城房价数据出炉了，毫无疑问，市场的主旋律依然是“降温”：10月份，70城中有52城新房价格下跌，64城二手房价格下跌，二手房出现下跌的城市占比竟高达91.4%。其中新房价格指数跌幅更是创2015年来新低。

　　更值得一提的是，10月份全国商品房均价跌回了“万元内”，且跌回到了两年前的水平——10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。据此计算，10月份商品房销售均价是9749元/平，比2020年末的9860元/平，还要低。

　　房产专家刘晓博称，这份数据“辣眼”。也有专家直言，10月份的房地产市场用“冷若冰霜”四个字来形容最为贴切。

　　当前楼市的降温，仅限于个别城市吗?是暂时的吗?答案是否定的。二手房卖不动，新房遍地打折，是很多城市的普遍现状——进入下半年以来，新二手房都一直“跌跌不休”。7-10月份，新房销售面积和销售金额均“4连跌”，其中10月份的跌幅最大，销售面积下跌21.7%，销售金额下跌22.6%。

　　基于房地产当前的“降温”形势，房产专家刘博直言，2022年将首迎“房子贬值潮”：一方面，楼市政策底虽然已经出现了，但是市场的底、房价的底还没有出现，尤其是按照以往的经验调控的效果会有6个月左右的滞后性，换句话说，房地产“最坏”的情况要在2022年3月份才能出现。届时新、二手房降价的城市范围会更大，“房子贬值潮”会如约而至;另一方面，近两年来，随着楼市调控不断收紧，尤其是信贷政策导致的房地产市场“断奶”，不仅催生了房地产开发商的债务暴雷，更逼退了一大波炒房投资客。而随着房产的“赚钱效应”逐渐减弱，甚至有一些城市房价大幅下跌，导致了炒房投资客被套牢、血亏等情况发生，大家的购房热情也开始消退，“持币观望”的情绪更是越来越浓。更让人诧异的是，很多炒房投资客不仅不再继续购买房子，反而已经开始大规模抛售房产了。

　　此外，不得不提的是，目前绝大多数城市的房价已经严重与老百姓的收入脱节——年轻人如果没有“六个钱包”的帮衬，基本不可能买得起房。更重要的是，有数据显示，我国的楼市供需数据已经发生颠覆性变化，由“供不应求”转变为“供大于求”了。所以，总体而言，2022年迎来“房子贬值潮”已经顺理成章了。

　　专家直言“2022年将首迎房子贬值潮”，站得住脚吗?三个方面分析告诉你答案：首先，楼市“供大于求”局面确实已经形成，这意味着房价已经整体步入“下降通道”。众所周知，供需是影响价格走势的最关键因素。过去一二十年，我国的住房市场的整体形势都是“住房短缺”，尤其是人口不断流入、经济较发达、资源丰富的城市，购房需求庞大，每年开发的新房不足以满足日益增长的需求，叠加“房产造富”效应不断放大，所以大中城市的房价才能不断迎来上涨。但进入2021年后，房地产整体的住房供给形势已经彻底扭转了，住房不再短缺，有些城市甚至出现了严重过剩。

　　楼市“供大于求”的结论完全基于官方的三大数据：一是2020年，全国城镇居民人均住房面积已经超过40平米，这显然已经高于欧美发达国家的人均住房面积不足35平的水平了;二是央行的报告显示，2020年，城镇家庭住房拥有率已经高达96%，且户均拥有1.5套房，有近42%的家庭至少拥有2套房子;三是根据国家统计局的数据，全国每年仍有近1000万套房子建成。这还不包括逐年增加的保障性租赁房和共有产权房等。根据易居研究院公布的调查数据显示，2019年、2020年，市场上的真实购房需求，实际上不足800万。随着楼市降温通道开启，未来几年，市场上的投资性购房需求会出现锐减。换言之，未来每年的新房供应量实际上已经超过了市场的需求量。

　　其次，占房价5-6成的地价下降了，这决定了未来2-3年的新房价格可能会普遍低于现在。除非限价政策解除，开发商能自由定价。不过，在专家看来，这是不可能的。地价降了吗?答案是肯定的。2021年土地市场实行“集中拍卖”新规以来，热点城市的土地市场就出现了明显的转向，第一轮土地集中出让，降温尚不明显，但受“金融政策收紧”影响，第二轮就非常明显了——已完成土拍的22个城市，共挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%。其中四大一线城市的流拍率超过了50%。更重要的是，今年全国300城住宅用地平均价较去年下降了3.5%。

　　再者，种种信号显示，2022年或成为我国“人口负增长”的元年。即2022年全国出生人口数量或跌破千万，第一次少于死亡人口。很多人可能都注意到了，九十月份，安徽、河南、山东等省会均已发布了上半年出生人口数量，数据显然，这几个省份的出生人口数量跌幅均超过了17%。虽然目前全国各省市的数据未全部公布，但根据已公布的13个省市的数据来看，2021年出生人口数量很可能就要“跌破千万”了。毫无疑问，这对于楼市是重大“利空”。

　　此外，不可忽略的是，从2022年起，我们将迎来“生育高峰期”时代老年人口的“退休潮”，将持续到2030年。专家李建军解释，退休就意味着经济能力锐减，这会导致购房需求急剧收缩。对房地产同样构成“利空”，所以这也是为什么说“2022年首迎房子贬值潮”的重要依据之一。