土地市场“降温”：流拍激增，开发商向中西部转移

　　稳住安全红线

　　土地流拍潮并不陌生，四年前刚刚上演过一轮，但中信建投证券分析师陈慎认为，今年的土地流拍潮与当年的并不相同。“2014年的土地流拍潮是因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱。而当前这一轮背后房产销售比较稳定，流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。”

　　如今，不少房企确实在开始放缓拿地节奏。时代中国主席岑钊雄就在8月初举办的中期业绩会上称，目前公司对于拿地做了一定的控制，希望能买到一些价格、地段都比较合适的地块，“之前公司对地价的控制比较宽松，但现在对价格的预期不需要那么高，所以对土地的要求会更高，拿地速度就慢下来了”。

　　九龙仓第一副主席兼执行董事周安桥也在接受媒体采访时坦言，在前景不明的情况下，会停止从去年开始的加速拿地，“绝对不能说某个项目亏损了，是因为明明在拿地时就知道要限价，还寄望以后可能会改变，会涨价。”

　　某房企土地投资部经理陈立(化名)向时代财经透露，一方面，受到上市公司半年报的披露和融资渠道收窄的影响，房企自身拿地资金并不宽裕。另一方面，由于土地起拍价大幅提高以及各地销售限价的影响，房企对于后期土地价格的走势开始趋于保守。

　　他指出，6月份合肥主城区集中供应一批地块，但是因为合肥现在主城区地块均需要10%面积作为自持租赁，且不可分割销售，若自持不算估值，利润率很难达到其公司要求，若算估值，目前长租公寓盈利模式不明确，估值较难衡量，“所以最后我们内部讨论后决定放弃这几块地的跟进。”

　　在融资越来越困难、资金链不断收紧的背景下，房企市场已经出现了多起债务违约事件，保证稳定的现金流已成了不少房企第一选择。

　　汤耀光表示，以杭州为例，以往很多开发商高价拿地是因为幻想拿地后过一段时间限价政策会有所松动，还能获得一定利润，而如今政策并没有放松的迹象，所以在资金没有回笼的情况下，其拿新项目的积极性也会有所减缓。

　　换言之，在外部融资条件收紧，且下半年还有大量债务到期的背景下，房企对销售回款的依赖度会越来越高。东兴证券分析师池光胜认为，土地市场的降温正是房企资金压力的显现，除央企和大型房企外，其他房企的拿地资金约束越来越大。

　　一向以高周转著称的碧桂园在内部小范围内通知，要求自6月11日起暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，如有特殊情况需区域总裁请示。

　　除了资金压力之外，土地供应量的增大也是如今土地市场降温的重要因素。汤耀光指出，上半年，杭州的土地供应量是非常大的，总土地出让金额有1400多亿，高于北京(楼盘)将近两倍，尽管如此，这也才完成了全年土地供应计划的48%。

　　“等于说下半年土地供应还是非常充足的，按计划还会高于今年上半年。在这样的一个充足的土地供应情况之下，开发商的选择会更多，也会变得更加谨慎，不会说每一块地都去抢，7月份很多土地出价的轮次都不是特别多。”

　　上述佳兆业投资部人士指出，上半年企业拿地确实比较谨慎，但普遍看好下半年拿地机会，当然首先要保障现金流较为宽裕。陈慎也指出，上半年出现的土地流拍现象将有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期。