楼市迈向寒冬 房企避风港何处寻?

　　而对刚需而言，不管何时何地买房，有家即心安，寒冬亦是春天。

　　三四线的天花板

　　严厉调控下，一线和热点二线城市去杠杆，去库存的同时，楼市亦陷入了交易“冰冻期”，三四线城市成为2017年楼市的主力军。然而，“三四线城市的六七成购买力靠棚户区改造拉动，如果没有货币化的征拆补偿，很难激起这些市场的购房欲望。”一位地方城投公司人士如是说。

　　图片来源：莫尼塔财新智库研究报告

　　从2015年以来，政府加大发行抵押补充贷款(PSL)，极大地推动了棚改货币化的进程，从而造就了三四线城市，接近两年的楼市繁荣。贝壳研究院数据显示，2017年，63%的土地成交在三四线城市。小程的家位于湖北省的一个四线城，30分钟的车程就能逛遍，随着棚改的推进，短短几年时间，她眼看着房价从2000元每平米，一路飙升至6000元每平米，她很庆幸几年前趁房价还未上涨之时，3000元每平米入手了一套150平米的三居。

　　“去库存变成增供应，三四线居民接力加杠杆，楼市又转起来了。作为房企，活下去是硬道理，哪里有地就去哪里”，某业内人士一语中的。

　　也就是在这两年，碧桂园加大了三四线的筹码，在2017年末甚至发动三四五线城全覆盖的战略，建造五星级家的口号，在全国各地城乡结合部响彻云霄。城乡结合部多了“五星级”的家，而碧桂园也一跃成为宇宙第一房企。直到2018年中旬，碧桂园闻风而动，全面叫停全覆盖战略，谋求从三四线城市全身而退。

　　果不其然，6月25日，国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限，地方分行无权审批;过去的货币化安置，转化为实物安置。6月26日，股市地产股全线重挫，其中，重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%，股价更是创下3个月以来新低。

　　10月8日召开的国务院常务会议讨论棚改问题，仍然延续了棚改货币化收紧的脉络，“这对房地产并不是一个利好，未来的楼市走向，仍然跟人口因素密切相关。只有对人口吸引力大的城市和城市群，房价才能保持稳健”，民生银行研究院宏观分析师王静文告诉中国网地产。

　　图片来源：兴业证券研究报告

　　除此之外，三四线也暗藏不良按揭的风险隐患。兴业证券通过分析不良按揭样本数据，发现按揭贷款违约客户有三大特征：1、小金额;2、低收入; 3、三四线。其中，发放金额在 50 万以下的贷款笔数占比 84.2%;借款人年收入 、在 10 万元以下的贷款笔数占比 74.4%;三四线贷款笔数占比 58.1%。(按照产品发行说明书中的划分，若将边缘二线城市列入三四线城市，占比更高。)

　　图片来源：兴业证券研究报告

　　这些占比数据均为在不良住房抵押贷款中的占比，样本来自某国有大行发行的三期不良个人住房抵押贷款支持证券，基础资产总计 92 亿元，而该银行2017 年个人住房不良贷款余额 127.89 亿元。

　　事实上，受一线、二线城市房价降温的影响，到了2017 年下半年，三四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。三四线成交后劲不足开始凸显，一线城市永远有超级的虹吸效应，“三四线城市则需要立足于当地的改善性需求和有产业支撑的城市发展，否则会形成楼市和金融风险的双重累积”，柏文喜说。

　　高负债率压得政府喘不过气来。小程欣喜她所在的县城，房价上涨空间之大时，也担心当地楼市会不会崩盘，她向中国网地产透露，她所在的社区年年过，年年没钱。拆东墙补西墙，成为她所在社区的生存之道。而这个生存之道，亦成为这个小县城各大单位的常态。

　　与之形成鲜明对比的是，“到处都在建房子，卖房子，小小的一个县城，有多少人买呢?就怕政府不断卖地，陷入恶性循环之中”，小程担忧不已。

　　而伊言所在的某三线城，晚上十点之后，交警还在抓违规车辆，据说是单位没钱搞创收。经济学家钟伟更是说，三四线城市是没有未来的。很多人携带大量热钱，把在一二线城市投资的逻辑套用在三四线城市是错误的，在三四线买房真的不具备投资价值，这一轮后发补涨的房价，很快将随着大潮的退去而搁浅破灭。

　　事情也许并不是绝对。只是因为，如果三四线城市没有配套的户籍、就业、子女教育、交通等利民优惠政策出台，这些城市房价被抄高很快，出现暴跌现象也很容易。

　　所以，长期来看，多数三四线城市房价犹存天花板效应，尤其是那些经济基本面平平、居民收入增幅有限的三四线，高收入群体毕竟有限，房价天花板效应更为显著。