楼市迈向寒冬 房企避风港何处寻?

　　看稳战略中坚城

　　寒号鸟总在叫，好冷，好冷，却不筑窝过冬。楼市接力棒流向何处，当然不会是喊着好冷却不行动，产业亦在收缩和衰退的城市，而是腹地广阔、人口聚集和产业发展潜力大的战略中坚城。

　　业内这样解释“战略中坚城市”：是指各项经济发展指标良好，并或有地缘优势的城市。这些城市的特点是，本身已具备房价上涨的实质性支撑，又在2015年开始的强刺激之下，房价出现了过快的上涨。但过快上涨的房价，这两年已有所回调，有阶段性泡沫的已然消化的差不多。所以，即便这些城市有明显降价，亦是应急式的，其长期向好的大趋势未变。

　　一线城市调控未见丝毫放松，而绝大部分四五线城市，又缺乏长久坚实的支撑力，像武汉、郑州、西安等这些省会及省内单核城市，“它们的楼市基本面中长期我比较看好”，柏文喜认为。

　　在武汉满城挖、大基建的带动下，武汉房价坚挺依旧之时，亦产生虚高现象，惜盘捂盘层出不穷。2018年6月4日，武汉政府果断出手救市，整顿市场乱象。尽管尚在整顿，但瑕不掩瑜，作为中东部地区的战略中坚城市，武汉以其辽阔的腹地，产业集聚地、交通区位等优势，成为东部崛起的潜力城市。

　　如何实现人才聚集，是一个城市的命门所在。在这些战略中坚城市，人才争夺战亦拉响，人才落户、发放“房票”或购房补贴政策，划开了限购政策的第一道口子。仅2017年，武汉已实施“百万大学生留汉创业就业”、“百万校友资智回汉”、“高校科研成果转化对接”、“海外科创人才来汉发展”等四大资智聚汉工程，规划五年留下百万大学生。

　　随着城市价值归位、宽松的落户政策吸纳人口涌入，西安房价已完成补涨。据相关资料显示，截止2018年8月，西安住宅库存去化率仅余5.7个月，达到历史低点，市场泡沫较小。业内预测，房价只要匹配城市竞争力，就会随着西安的发展长线提升。

　　而还有一些城市或人口基数较大，或城镇化率较低，或政府拆迁补贴，或高铁距离核心城市不远等多重因素，成为诸多业内看稳的最大原因。严跃进认为，菏泽、聊城、牡丹江、佳木斯等过去交通区位不明显的城市，这两年此类城市市场的反弹，带来市场的机会上升。

　　另据莫尼塔调研发现，一些城市如湖北黄石、山东泰安等地，由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局亦受到开发商青睐。以泰安为例，受访开发商表示，尽管目前泰安库存量仍旧较大，但其被列为“大济南”战略布局重点之一，开发商正积极寻找土地资源。与信阳类似，河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。

　　尽管基本面看好，但亦需本着“房住不炒”的原则，才能实现可持续发展。“愿意去，容得下”，是城市人口净增长的主要原因。“城市扩容，产业升级，产城主动融合，人丁兴旺之日，就是楼市升温之时”，城市运营专家朱晓红如是说。

　　如此看来，楼市走向，不是寒冬进行到底，而是不钻任何空子的绝处逢生。