未来房地产市场怎么样？哪些城市更具市场潜力?

　　2、总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力

　　六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

　　2019-2030年，全国自住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城镇常住人口增长需求中99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在2019-2020年主要来自于棚改货币化安置;2021年开始以旧城改造为主，并随城市存量面积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加，并从2020年开始成为最主要需求来源，市场进入改善时代。

　　3、区域分化，市场空间向一二线城市和主要城市群集中

　　2019-2030年，一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为1.0、4.4、6.3亿平，占全国8.6%、37.5%、53.9%;与2012-2018年商品住房销售面积占比相比，分别提升4.4、提升4.4、下降8.8个百分点。其中，一线城市需求占比提升，主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低，改善空间大;二是保障房供应增加，中低收入群体住房条件改善。二线城市需求占比提升，主要受益于常住城镇人口增加。35个二线城市相对于本省的经济-人口比平均1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有绝对优势，持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降，一是由于人口净流出，2018年三四线城市的经济-人口比仅为0.76;二是因为需求漏损较多，新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。

　　2019-2030年，商品住房需求将集中在19大城市群。第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6大城市群，年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群，年均需求0.26-0.56亿平，占全国2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群，年均需求0.24亿平以内，占全国比重不高于2.1%。整体而言，全国住房需求分布有两个特征。第一，需求向重要城市群集中，地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别为1.35、0.35和0.15亿平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队有2/3为东部沿海城市群;第二梯队有5/8为中部和西南部城市群;第三梯队全部为东北和西北部城市群。