未来三年房地产趋势 这十个要点先知道

　　三、行业排位决定战略，金融战略决定排位。

　　这是谈什么决定未来排位。

　　我们首先要说清楚的是，现在开发商追求的排位，是以销售额为主要指标的排位。这种排位非常虚伪。做企业的不应只追求这种排位。更正常的排位应当是以企业集团的市值、盈利以及发展潜力为最重要指标的排位。因此从销售额/市值的比率，可以看出开发商的吹牛程度。销售排名很重要，它和金融资源的汲取能力密切相关，但排名不是战略，相反，如果你是为了进入金融机构的白名单而追求排名，那么不如索性直接强化自身的金融战略。企业战略不是说预谋未来要做什么，而是现在要做什么才有未来。

　　金融战略是什么?强大的融资能力和市值管理能力。地产只有两个命门，一是土地，二是融资。融资能力下文再说。市值管理能力，就决定了开发商必须就开发物业、自持物业、物业管理、地产金融和地产科技有集团模块化的架构，有利于分拆上市。你做的企业在投资者眼中值多少钱，挣多少钱(这个挣钱既取决于销售和租金收入，也取决于市值管理给投资人带来的收益)，远比销售排名更重要。

　　TOP100的榜单似乎在逐渐稳定下来，TOP10只1-2个位次会变动，TOP20的新面孔变动率也在20%以内。因此“比大”的开发商，未来可能仅能获取行业平均利润，而财务表现优秀的企业不多。排名50-100位开发商的市场占有率和杠杆率都在下降，表明这一梯队因为能力不足而“求稳”，异军突起的可能性不大。排名20-50位的开发商竞争激烈，属于“求优”梯次，其业绩表现会差异较大。分清自身是求大、求优还是求稳，决定了自己的未来位次。

　　简要结论是，销售排名目前很重要，但市值、盈利能力和治理结构在未来将更重要，这在家电和银行业都已经历过了。一些大银行因其粗糙的当铺式管理，激励了开发商对销售排位的热情，但企业要有未来，就不能迷恋于销售注水。

　　四、重视三大城市群。

　　这是谈市场选择。

　　大多数开发商在决定是否进入某一个区域或城市时，是盲目的和机会捕捉型的，并不是基于什么战略。但逐渐的，区域和城市市场细分研究的重要性在上升。在我们看来，中国三大区域市场——长三角、珠三角和京津冀——在全国新房销售额的占比分别为33%、13%和8%。

　　我们认为，未来长三角重要性上升。区域经济的发展需要巨大财力投入，每平方公里的投资强度很难低于20亿元，因此一个数万平方公里的待开发区域需要几十万亿元的持续、漫长而巨大的投入。长三角有沪苏宁锡杭甬六个万亿GDP城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。另外，长三角拥有近10个GDP已超过4000亿的城市。我们大致可以认为，未来长三角城市群房地产占半壁江山。

　　简要结论是，未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且GDP过5000亿元的地市。