未来三年房地产趋势 这十个要点先知道

　　九、体外公司带来的风险将不可承受，行业自洁迫在眉睫。

　　这是谈盘根错节的体外公司。

　　由于全国性房企多法人机构的特点，使得在区域、城市和项目多层级链条上，滋生着庞大的体外公司。这些体外公司的存在，部分是由于职业经理人的道德风险，部分是由于行业多年粗放增长的坏习惯。体外公司不仅有损于公司的盈利能力，更大程度上有损于公司的治理结构和团队凝聚力，甚至给公司带来持续的法律风险。从已披露的部分案例观察，我们粗略估算，体外公司可能分流了原应归属于公司利润的15%-20%，在成本攀升和行业利润率下滑的约束下，清理体外公司已成较为紧迫的事情。

　　顺带说明，如何处理集团主体信用和项目底层信用的关系，是值得斟酌的。以往过度强调集团主体信用，未来未必如此。城市和项目公司应更注重自身信用建设，而把集团主体信用作为备用，这样可能更为灵活有弹性。

　　简要结论是，如果高位平台期考验头部企业的治理结构和战略能力，那么作为最本能和初始的应对，就应展开自洁运动，清理体外公司，防范职业经理人的道德风险。

　　十、地产未来值得深耕。

　　这是谈所谓地产企业的转型。

　　如何获得足够财富?从重要性高低排列的三要素，一是机遇，二是行业，三是自身。中国改革开放是机遇。近20年的房地产市场对致富是决定性的。其次是所从事的行业，以及在行业内能否做成优秀。

　　看清楚这一点，我们就能理解，在中国经济的未来运势之下，以及房地产高位平台期之中，房地产行业仍然是中国非常好的、具有巨大容量和丰厚回报的行业。考虑互联网企业的幸存率和未来可能遭遇的挑战，现在房企奢谈转型可能是不现实的。房地产业的实质，实际上是为地产寻找运用场景，以保证地产估值，房企应考虑为自建或外购这些场景所愿意支付的对价和需要取得的绩效。基于这样的考虑，很可能大多数与地产相关的转型实效是有限的。

　　由是观之，房地产行业未来值得深耕，并且这种深耕的底层资产集中在中国，少量可能是在美国。几乎所有大体量的优质资产，不在美国就在中国。

　　简要结论是，重要的是在中国做好深耕。