未来三年房地产趋势 这十个要点先知道

　　五、摆脱城市幻觉，市场容量决定城市地位。

　　这是谈城市选择。

　　除了细分区域市场之外，更需要细分的是城市市场。由于城市形象的差异性，导致人们对城市能力的评价扭曲很大。例如厦门市仅在福建省排名第三，位于泉州和福州之后，厦门的经济总量和人口大致与扬州相当。再如青岛，其经济实力明显弱于长沙和无锡，其人均金融资产相比长沙无锡更低得多。因此，我们需要摆脱城市形象的约束，更多的从GDP、金融资产、人口、新房市场容量、历史房价趋势等因素，来重新进行城市评价。

　　如何选择城市?我们认为以下因素十分重要。一是是否处于都市圈和交通节点。数字经济时代，使得后发区域的后发劣势更难克服，县域以下经济的式微，以及中小城市的集中化不可避免。例如高铁提升了上海和南京的地位，对苏州影响中性，而对无锡、常州构成负面约束，尤其是常州。二是行政中心城市重要性上升，拥有较高首位度的城市更容易集聚各类资源。三是城市GDP、金融资产、人口等关键变量的变动。400万人口以下、3000亿元GDP以下、5000亿元金融资产以下的城市，恐怕难以获得长足发展机遇。四是历史房价和新房市场容量。年销售额1000亿元以上的地市较为优质，500亿元以上的地市具有潜质，但容量过小或新房市场增长缓慢的城市，已需要谨慎评估。

　　简要结论是，宜以相对量化和客观的指标来评估城市，我们初步估算，此类地市及以上的城市大约有50个，而县区可能仅百余个且通常容量更为有限。

　　六、高周转仍然重要，多指标权衡更重要。

　　这是谈避免惟高周转论。

　　2015年至今，高周转、高杠杆、高成长的“三高模式”成为地产业界主流。其实三高是两高，即高周转和高杠杆，而高成长是其结果。以此衡量，融创可能是2015年至今的周期中最为成功的企业，其保持了高周转、高杠杆，而且还很不容易地保持了高集中度市场(80%以上为省会城市)、高货地比，因此收获了高成长。实际上是五高。融创的成功值得重视。

　　高周转仍然重要，但已不再是决定性的。从现实看，市场增速放缓到个位数决定了高速去化无法实现。从未来看，千人一面的中低端建筑品质，将极大地透支企业美誉度并逐渐失去高端客群。高周转不再是唯一重要，其他指标也需要权衡。我们认为至少有两个指标是较为重要的。一个是货地比，较高的货地比给予企业较大的安全边际、定价能力和穿越周期的可能性。除在极少数一线城市之外，企业应该争取3：1-4：1的货地比。另一个是区域市场占有率。过高的区域市场占有率，容易扭曲政企关系，不容易平衡和其他开发企业的关系，也意味着赌在某个城市做超级大盘，现在这样做风险大机会小。因此，在某个下沉市场，例如地市甚至县域，市占率5%-10%也许是适宜的，可保证企业平稳进退。

　　简要结论是，需要提高决策的量化和前瞻，在高周转、高货地比和适度市占之间保持平衡，以使企业处于可持续的高安全和高流动性状态。