北京房价走势分析：去年房价普跌 东西城价格坚挺

　　投资投机需求减少 预期平稳

　　在购房群体上，贝壳研究院统计显示，2019年北京换房者中，年龄在40岁以上的占比达50%，而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付，不仅让换房年龄后移，且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平米，比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见，“换房不仅难，还换得小”。

　　我爱我家分析指出，政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少，客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限，平均年龄多在30岁以上，有一定经济基础，但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房更加理性。因此，北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

　　对于2020年二手房市场的展望，贝壳研究院分析指出，市场预期平稳，北京二手房市场将延续低位稳定态势，预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右，价格波动在5%以内。

　　而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳，但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为，基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况，春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下，全年量价将大概率与2019年持平，市场走势整体稳定。

　　■ 购房案例

　　“小阳春”入手三居室

　　李明(化名)夫妇从事金融行业，家庭年收入约150万左右。自有了小孩后，老人过来帮忙带孩子，一下子，原来位于三环新城的两居室变得局促起来。2018年下半年开始，李明夫妇便萌生换三居的想法。

　　看了大半年后，2019年3月份，北京二手房市场现“小阳春”迹象，市场火了起来，李明有点着急，便开始四处看房。

　　5月份，他最终选中了三里屯附近幸福二村一套带装修的三居室。税费等全部加一起，总价在1200万，最后跟业主谈到1100多万，算下来，成交单价在85000元/平方米左右，并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内，李明把原来三环新城的房子出售了。

　　之所以选择这一区域，原因在于靠近三里屯，交通、购物都较方便，而且选中的户型较方正，阳光充沛，简单装修一下即可入住，离他媳妇工作地点也较近。

　　直到2019年12月份，李明才办完过户手续。出乎李明意料的是，这半年来，北京二手房市场较平稳，并未出现预料中的火热迹象，价格也有所下跌。目前，幸福二村的成交单价在7万元以上。他虽觉得亏了点，但考虑到三里屯环境不错，长期看好。