房产税什么时候出台最佳？房地产税出台有什么影响?

　　4、什么是最优的房地产税方案?

　　税制设计由地方主导，因地制宜，避免“一刀切”。房地产税具有高度地方性，与地方居民利益密切相关。中央统一立法虽然必要，但各地方住房需求、住房发展阶段等具体情况都不一样，不宜统一税制“一刀切”。留给地方政府充足的自主空间，兼顾地方特点，才能保证房地产税满足地方多样化需求，稳妥实施。

　　区域上，从经济发达地区试点，逐步过渡到全国。相较于经济欠发达地区，发达地区居民收入水平、支付能力和纳税意识都更强，从经济发达地区开展房地产税试点，总结经验，逐步过渡到全国，阻力较小。

　　征税对象上，从空置住房、高端住房逐步过渡到所有住房，有利于改革推进。房地产税是直接税，居民对税负敏感，房地产税应由小范围、低税负向全面征收过渡。从国际看，房地产税是财产税的一种，税制设定上以“宽税基、低税率”为主，针对存量住房征收房地产税可确保税源规模。开征初期，考虑居民负担水平和接纳程度，可从空置房、高端住房逐步过渡到所有住房。

　　即使是普征，差异化的税制方案有利于精准调控。对于空置房、高端住房和全部住房，当税率、税基和税收优惠措施都相同时，无法体现税制公平性;当税基和减税措施相同，但对空置、高端房高税率征税、一般住房低税率征税时，有利于打击投机性需求、减少空置、抑制高端需求，提高房地产税的接受度;当税率和税基相同，仅对一般住房实施税收减免政策，既保护居民正当的自住需求，也有利于提高住房利用率，减少不必要的住房资源浪费。

　　设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。美国房地产评估价值虽与市场价值接近，但可通过评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间。德国土地价值评估基期较早，西德为1965年、东德为1935年，基准税率由联邦政府统一制定，同时，设置稽征率来调节实际税率，由地方政府自行确定，由于评估标准较早，居民实际税负水平不高，2017年土地税140亿欧元，占财政收入比重0.98%。英国房产评估采用1991年市场价值(威尔士采取2003年)，税率分8个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际税率水平，2017年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。借鉴国际经验，设定合理的不动产价值评估基期和税率调节机制，让居民能负担起，才是房地产税顺利落地的前提。

　　居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低;德国首套自住房不收房地产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税;上海市新购住宅免征面积为人均60平米;重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米。

　　5、房地产税出台有什么影响?

　　(1)短期内，房地产税通过影响供需格局影响市场

　　房地产税通过影响市场预期和持有收益影响供需，抑制房价上涨。国际经验表明，房地产税开征前后，征税力度和市场反应尚未明确，市场预期受影响，需求入市节奏推迟、部分投资者抛售房产，影响短期市场供需、房价回调。

　　购房者关注税收力度和市场反应，观望情绪浓厚。我国房地产税征税时点、力度和市场反应尚未明确，部分购房者会持观望态度、推迟需求入市，短期内购房需求将减少。

　　房屋持有者可能出租或出售部分征税房产应对持房成本上升。由于征税力度未明确，持房者或大多持观望态度，采用出租或出售部分征税房屋以应对持房成本上升。对于人口净流出、缺乏需求支撑的部分城市，房产持有者可能会选择出售房产;对于人口持续流入、住房需求旺盛的城市，持房者短期内会采取出租房产以应对持有成本上升，并将部分房地产税负担转嫁给承租者，导致房租上涨。

　　(2)长期看，房地产税市场调节作用不明显

　　房价长期走势由供需决定，房地产税的市场调节作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税、且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度;日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨，主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。