越秀服务赴港IPO 难逃中型物企破圈难题

　　国有企业弊病难改 商业运营盈利偏弱

　　越秀服务背靠越秀地产，聆讯资料显示拆分后上市前越秀地产仍然作为控股股东，持有公司91.85%股权，广州地铁投融资持有8.15%股权。

　　自从越秀地产在2019年引入广州地铁为公司第二大股东，二者的联系越发紧密，这一特征同样体现在物业板块。越秀地产近年来大力推行“轨交+物业”的TOD项目模式，越秀服务虽然在结构上与刚刚递表的中骏商管一样，由“商业+非商业”构成，但并没有特意强调商业运营。

　　一方面，越秀服务商业物业在管面积停滞不前，始终在2.3百万平方米左右，据此计算的商业运营市场份额仅为0.1%，排在百强物企第7位。同时市场定位咨询及租户招揽服务在拖业绩后腿，公司并未展现出在商业物业方面的优势。另一方面，越秀服务与母公司联系紧密，公司定位其独特的TOD综合物业管理模式为竞争优势。

　　TOD即以公共交通为导向的开发，越秀地产为国内最大的TOD开发商之一，拥有5个TOD住宅项目，总面积近4百万平方米。上市前几个月，越秀服务还收购了广州地铁的环境工程与物业管理子公司，新增管理面积5百万平方米。

　　截至2020年9月，越秀服务非商业及商业物业在管面积中来自母公司关联方的面积比例分别为85.6%、87.3%，所管面积对应的收入比例分别为93.2%、69.2%。受此影响，越秀服务来自大湾区的营收比例在80%以上，其对越秀地产的依赖可见一斑。

　　签约面积显示，非商业项目的面积储备率为1.04，商业项目的面积储备率为0.38，可维持未来一年的收入增长。但物管行业现在是“不进则退”，在大家都高速增长的时候，盈利质量越发受到关注。越秀服务在这方面又体现出了国企特征。

　　目前45家已上市物企中不乏国企、央企等背景，比如保利物业、中海物业、特发服务、招商积余，2020年中报对应净利率分别为11.4%、10%、9.7%、4%，也都不高。

　　2018-2020年9月，越秀服务实现净利润4731万元、9321万元、1.26亿元，同比增长97%、127.6%。上市前利润翻倍的情形屡见不鲜，主要是之前利润率太低。2018年净利率为6.20%，2019年提高至10.4%，2020年9月再度升至16.19%。

　　细分各业务来看，中骏商管住宅版块毛利率在26%~32%，商业版块毛利率在47.6%~58.8%，越秀服务非商业版块毛利率与前者相差不大，但商业物业毛利率从34.4%降至30.5%，华润万象生活商业版块毛利率也有35.8%，对比之下越秀服务的商业版块盈利能力偏弱。

　　面对成本逐年上涨、市场竞争愈演愈烈、业务边界不断扩大的行业趋势，越秀服务的未来走向尚不清晰。