上海房价还能涨多久？上海房价上涨的原因

　　北京、深圳、上海三地房价出现分化。

　　在北京，需求释放主要体现在成交量的上涨，而不在房价。2020年，北京楼市价平量升，二手房挂牌经过了4-5月的上涨后，回落至年初水平。北京房价未上涨的原因主要在于2018年起北京土地供应量和新房库存面积的持续增加。新房积压，加上新增商品房持续供应，导致北京新房库存充足。同时在多项政策的约束下，北京人口出现了下降的趋势，降低中长期需求预期。除此之外，北京的调控执行力度更强，相对于其他城市，信贷资金难以流入北京楼市。

　　人口的流入以及宽松的货币环境是2020年上海和深圳房价上涨共同的驱动力，而供需的不平衡是深圳特有的上涨因素。深圳二手房均价在2020年1-11月期间累计上涨10.1%，房价坐稳全国第一。深圳房价上涨的首要原因在于供需不平衡。深圳落户条件对比其他一线城市更为宽松，且落户后就有资格购房(715政策之前)。人口的上涨意味着更多的购房需求。而深圳作为四大一线城市中面积最小的城市，一直饱受“地少人多”的困扰。供需的不平衡推动深圳房价拉升。

　　未来展望：上海房价短期上涨有动力;北京房价上行动力相对较小。总体来看，2021年上海楼市成交规模预计保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。2020北京新房供应量仍处于高位，且因为限竞房仍在去化中，北京住宅的库存预计将继续处于高位。而人口上，北京人口数量处于下降趋势。如果北京调控政策以及落户限制不放松，我们认为，短期内，北京的房价上行动力相对较小。

　　风险提示：政策调控力度超预期;全球政治经济不确定性加大。