上海房价还能涨多久？上海房价上涨的原因

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　　上海房价还会涨多久?

　　(一)上海房价未来走势

　　上海落户政策逐步宽松。从2020年年末开始，上海开始施行更宽松的“居转户”，以及引进人才、留学回国人员申办常住户口政策。从房地产方面来看，引进的人才推动城市经济长期健康发展，也将增加对房屋住宅的购买需求，对上海房地产市场也将起到推动作用。以西安为例，2017年西安全面放开普通大中专院校毕业落户限制以来，两年间西安落户105万人。两年间房价也由2017年1月的7004元/平方米，上涨到2019年12月的10108元/平方米，增长44%。

　　2020年上海土地供给提升，为2021年市场供应量提供支撑。从土地供给的角度来看，2020年上海成交土地规划建筑面积为1815.9万平方米，较2019年增加23.9%，为2021年市场供应量提供有力支撑。但另一方面，成交土地溢价率达到11.1%，较高的溢价会对房价造成上涨的压力。

　　从政策的角度看，货币政策的逐渐收缩与房地产信贷的收紧预计会抑制需求的上涨。一是2021年国家将逐步收缩放款的货币政策。二是地产信贷约束趋严，严防资金违规流入房地产市场。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确自2021年1月1日起，对银行业金融机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。房地产行业金融监管整体收紧。

　　我们认为，如果新房供给不出现大量上升，上海房价短期上涨仍有动力。结合上述理由，总体来看，2021年上海楼市预计成交规模保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。而学区房的需求在未来几年内仍会受到留学替代的支撑。学区房，尤其是优质学校的学区房，未来房价上涨空间预计仍较大。

　　(二)北京房价会不会上涨?

　　如果北京调控政策以及落户限制不放松，北京房价上行动力相对较小。2020北京新房供应量仍处于高位，且因为限竞房仍在去化中，北京住宅的库存预计将继续处于高位。人口流入与货币宽松这两项驱动上海与深圳房价上涨的因素：人口上，北京常住人口数量处于下降趋势;货币宽松上，北京因为其住宅供应高，影响主要反映在成交量上。如果北京调控政策以及落户限制不放松，我们认为，短期内，北京的房价上行动力相对较小。