上海房价还能涨多久？上海房价上涨的原因

　　正文

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　　这一轮上海房价上涨的特征

　　(一)上涨时间：从2019年11月开启上涨行情

　　上海房价从2019年11月开启上涨行情。房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米。期间成交均价累计上涨6.62%。在此期间，百城住宅价格上涨3.59%，上海涨幅远高于百城涨幅。2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位。下半年上海房价增速放缓。

　　(二)主要区域：中环内涨幅更为明显

　　内环内、内中环间、中外环间、外郊环间以及郊环外成交均价分别为11.86万/平米、9.83万/平米、7.09万/平米、4.78万/平米以及3.21万/平米。内环内成交均价涨幅最高，为8.1%，内中环间以及中外环间涨幅均超过6%。

　　(三)主题概念:学区房与改善房

　　受“公民同招”“民办摇号”新政影响，学区房需求明显上涨。2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”。在上海，民办学校的教育质量高于公办学校。新政策意味着家长只能在公办和民办初中之间二选一，且民办入学采用摇号机制。如果未被民办学校录取，会先分配到户口对应的公立，如果对应公立生源已招满，则可能再统筹到其他有名额的学校。公办学校因为其稳定性，优势明显。同时，民办学校停止自主招生会导致更多优秀生源流入公办学校，这也增加了公办学校的吸引力。由于公办学校生源与学区房深度绑定，优质学校附近的商品住宅成为抢手资源。中原地产表示，今年学区房意向客户增多，涨幅比较明显。另一方面，传统的留学热门国家，如美国、英国，在本次疫情中的反应速度与措施都令人失望。疫情带来的旅行限制、签证限制和面授课程暂停，也动摇了出国留学的意愿。招生新政的影响下，在国内提前购置优质学校的学区房成了部分家长更为理想的选择。

　　改善需求集中释放，90平方米以上的改善房量价双升。2020年1-11月，90平方米以上的中大户型商品房成交为71561套，累计同比增加2.26%，说明改善需求释放明显。而90平米以下商品房累计同比下降7.53%。受此影响，2020年4月以来90平米以上住宅价格同比涨幅持续高于90平米以下住宅。

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　　上海房价上涨的原因

　　(一)货币宽松

　　宽松货币流入楼市，推动房价上行。历史上，M2同比与上海房价同比整体走向基本一致，M2同比增速走势小幅领先于上海房价同比增速走势。疫情以来，我国开始了新一轮的货币宽松，6月M2增速达到11.1%，3、4月新增贷款同比增长55.17%、85.95%，我们推断，部分资金流入房地产，推动房价上升。2020年4月以来，上海新增个人住房贷款明显回升，可见货币宽松驱使了居民加杠杆购房。

　　(二)信贷资金流入楼市

　　预计信贷资金的一部分被借款人用于购买房产，推动房价上涨。为促进中小企业复工复产，国家要求银行将信贷资金的一定比例投放于中小微企业，且要求银行让利给实体经济，贷款利率明显低于普通贷款和住房按揭贷款。各家银行基本采取抵押经营贷的方式，单笔贷款金额大(可达1000万元及以上)，贷款期限长(可达10年)，贷款利率低(3%-4%)。预计该类贷款中的一部分被借款人用于购买房产，或归还尚未偿还的按揭贷款。虽然在2020年4月，央行已经开始出手整治经营贷等违规资金进入房地产市场的问题，但由于资金监管较困难，推测此现象仍然存在。

　　(三)户籍政策放宽

　　2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。随着2013年7月上海居住证放宽申请条件的政策满7年，2020年通过居转户成功落户上海人数增多。同时，人才引进人数也屡创新高。2020年，居转户18418人，人才引进落户13043人，与去年相比分别增长40.4%、48.4%。更多的人落户意味着购房需求的上升。同时，落户条件的放宽提高了中长期的需求预期，对上海房价的上涨提供了支撑。

　　(四)需求积压

　　受调控政策的影响被动积压的购买力爆发，房价与成交量双双增长。2017年至2019年，上海楼市已经被地方政府的限购、限贷、房产税限制了三年。同时，中央的“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调也在压制着需求，上海房价持续了三年横盘。疫情后，积压的购买力因为货币宽松而爆发，房价与成交量双双增长。除此之外，结构性大涨的股市带来的财富效应使得一部分购房人群的购买力大幅上升，推涨房价。

　　(五)上涨原因总结

　　中短期来看，公民同招新政带来了学区房需求的高涨。同时，货币宽松、信贷资金流入楼市，加上三年来需求的积压导致改善需求大量释放。2020年居转户与人才引进人数的上升也增加了中短期购房的需求。

　　中长期来看，上海的落户政策全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。

　　中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。