楼市调控和炒房客让合肥房价坐上了过山车

　　按揭利率周期

　　相比库存周期，影响小周期最关键的因素，主要还是货币政策，更准确的说，是按揭利率周期，政策周期和货币周期表现出严格的同步关系，所以一般调控政策的转向也伴随着货币政策的转向，所以调控政策和货币政策对于需求的影响是相同方向的。

　　只不过差别在于前者更偏向于调节需求，而后者更偏向于调节购买力，由于在以往周期两者周期规律几乎同步，因而政策周期和货币周期可以等同看待。但是本轮小周期中，调控政策在2016年3季度中开始转向。

　　并且各地方后续接连出台限购、限贷、限价、限签、限售等5限政策，目前调控城市已经超70个，达到历史最严水平。总结过去经验发现，如果从货币政策看买卖房的时机，规律就是，利率上调，卖房，利率下调，买房。

　　截至目前，5年期中长期贷款利率仍仅为4.9%，基准利率依然处于历史最低位，同时，2017年1季度末全国加权按揭利率4.55%，较2016年末仅上升3bp，按揭利率依然处于历史最低位附近，这表明政策周期和货币周期不再同步。

　　其中，政策周期为了调控楼市必须要从严，但经济低迷期，货币周期更多考虑的是全国经济走势，因而货币政策的从严力度小于楼市调控政策。目前汇率已经稳定，只要通胀的苗头不出现，我们就很难上调基准利率，因为上调利率，对于实体经济复苏的杀伤力比较大。

　　调控政策从严、但货币政策相对宽松的局面依然会继续出现，而这传递到房地产需求端的结果是，很多人没有资格买房，有资格的仍会想办法借钱买。所以这一轮调控显效，会非常缓慢，上涨和下跌的周期也会长于过去几年的小周期。华创证券认为，至少在5年以上。

　　除特殊情况，就是房贷利率定向提高，随着货币收紧，房贷利率在基准利率上上浮10%以上，如果能够在基准利率上浮20%以上，贷款利率上调至6%以上，那对楼市就会有影响了。

　　目前，已有这个趋势，但毕竟还不多，少数城市的首套房贷已经回到基准，部分银行将首套房贷上浮10%，比如郑州。

　　而此轮上涨的龙头羊深圳，房贷利率目前仍有95折，所以房价在去年四季度小幅下调后，短暂观望的需求再次入市，今年3月份后市场又有所回暖。如果基准利率不上调，仅仅依靠各个城市的银行自主调节市场利率，那对市场的影响就会因各地的调控松紧而不同。