房企融资乱象：招式百出 成本两极分化

　　融资成本两极分化

　　资金链紧张的房企远不止富力。

　　东方财富Choice数据表明，前三季度房企整体资产负债率79.87%，较去年同期上升0.97个百分点。

　　多位房企人士告诉21世纪经济报道，今年以来国内商业银行开发贷白名单基本只锁定大型央企、国企，以及少数民企;而境内的公司债，也很难实现发行。

　　据统计，仅10月以来，合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、雅居乐80亿规模非公开发行公司债等，已被中止或终止审查;全年来看，房企公司债被中止或终止的金额达上千亿。

　　中小房企还面临信用危机，进一步加剧融资困境。11月5日，穆迪发布评级报告，将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3，并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1，同时下调其所有评级的前景为负面。

　　穆迪助理副总裁兼分析师Wenhan Chen表示，下调原因是，泰禾薄弱的财务管理以及未来12-18个月加剧的再融资风险，同时其房地产销售收入也低于预期。

　　截至2018年9月，泰禾的现金为174亿元，无法完全支付同日到期的647亿元短期债务、2019年底到期的105亿元可回售债券，以及未支付的土地出让费用。截至2018年9月，泰禾的现金/短期债务比率从2017年底的39%进一步下降至27%。

　　境外融资也不乐观。三年廉价融资狂欢后，房企境外融资利率再次被“打回原形”，“融资利率不断上升，开始接近2012年左右的高水平。”前述华南地产商人士刚从香港拜会机构回来，他对记者如是说，2012-2014年房企海外发债频繁，很多利率都在11%-13%甚至更高，而现在，“好像又回到了那时候”。

　　不过，与此前房企海外发债不同，今年6月27日，国家发改委表示，房企境外发债所得资金，将主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，而不能用于投资、运营等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　即使是龙头房企，也难逃融资利率高企。10月30日，恒大发行三笔共18亿美元优先票据，创下了今年房企海外融资最高纪录，融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%，均高于业内平均水平。

　　为了发行顺利，许家印及其持有公司在此次发行中主动认购了10亿美元。

　　易居研究院认为，由于境内融资环境持续收紧，近期的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

　　与中小房企融资难形成反差的是，大型央企仍然可以获得低廉的资金，近期尤其公司债(B端利率)的下行较为明显，华创证券指出，保利置业发行住房租赁公司债7亿元，利率仅5.28%。