长租公寓为何难长久？长租公寓行业报告

　　住房租赁准入门槛为何如此之低?

　　住房是一个关乎民生、关乎百姓幸福的事情。高房价之下，当买房成为一件让众多中低收入者奢望的事情时，租房既是无奈也是现实的选择。

　　在国外的住房市场中，德国有近50%的人选择租房，日本的租赁房屋占新增住房的40%以上，英国、美国等国家的租房人群也常年占比超过30%。因此，发展长租公寓利于个人、利于房地产市场发展，更利于增加居民的福祉。

　　国内也鼓励通过租房实现“居者有其屋”，提出“租购同权”、“多主体供应、多渠道保障、租购并举”等住房制度和政策。特别是2015年国务院提出了“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”，2016年又出台了指导住房租赁市场发展的纲领性文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政策的风口下，长租公寓就像“风口上的那只猪”一样，被吹了起来。

　　然而，和快速膨胀的长租公寓行业相比，对于长租公寓的准入和管理标准却异常之低，仅有的《商品房屋租赁管理办法》也面临着法律位阶低、执行力不足、可操作性不强等问题。

　　相比之下，国外的租房市场中，不论是机构还是从业人员，都有严格的准入和持续监管。美国不仅有《房地产执照法》等严格的法律规制，房地产中介人员还需要进行严格的考核，取得资格证书后才能够上岗，而且对学历、工作年限、个人信誉等也有硬性要求，后续每年还要接受全面的培训和继续教育。德国也在市场管理和租金管理有严格的要求，更是对租房的环境、设施、质量等都有着具体的划分，租房的各种细节都会受到严格的监督和把控。英国则是建立了完善的租房信用体系，失信者会寸步难行。而和我国最具相似性的日本，除了完善的法律制度和严格的从业人员准入外，中介机构还需要在运营前缴纳一定的保证金，用以赔偿中介机构违规时对市场主体的损失。

　　除了美、德、英、日等发达国家外，大部分经济体在建设租房市场过程中，都首先建立了异常严格的机构和个人准入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出现风险，都会有极大的负外部性，特别是对于本就收入低下的租客而言。

　　因此，加强市场准入和从业人员的管理，是发展长租公寓的必要，也是前提。