长租公寓为何难长久？长租公寓行业报告

　　谁来解决长租公寓的发展难题?

　　据不完全统计，2018年至今，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业已经超过了100家。如果我们秉承善意的观点，认为这些企业的出发点，是为了解决住房问题，经营不善或暴雷是客观因素，那么显然，这个行业本身存在着特定的发展难题，而其中重点在于，经营长租公寓的企业“没钱”且“没钱赚”。

　　“没钱”在于缺少发展的资金，“没钱赚”在于行业利润微薄。

　　住房租赁市场具有典型的资产流动性差、行业平均收益率低、融资规模大、资金回收周期长等难题。想要发展必须要借助外部融资，也就是“加杠杆”，发达国家成熟的住房租赁市场同样如此。

　　但是，杠杆并非是用消费贷加在消费者头上，而是鼓励金融产品创新，特别是住房租赁证券化产品REITs。美国2018年末的住宅REITs 总市值高达1307 亿美元，远超住宅开发总市值407 亿美元;同期，日本的住宅租赁REITs 超过14万亿日元，REITs是发展住房租赁市场最重要的融资渠道。

　　相比之下，国内的长租公寓根本没有有效、稳定且大规模的融资渠道。自身无法融资的长租公寓，打着“金融创新”的旗号发展“租金贷”，也不得不说是一种对现实的嘲讽。

　　“没钱”的同时还“没钱赚”，目前我国租赁市场租金回报率仅在2% 左右，北、上、广、深则更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上，德国是3%-5%，都远超其本国十年国债收益率。

　　解决办法在于税收优惠制度。例如，英国规定二套房用于出租可以免征一定的房产税，出租产生的相应费用还可以用于抵扣收入所得税。德国政府更加直接，对所在行业减免相应的税费和资本利得税。根据华中师范大学陈立中等人的研究测算，我国目前住房租赁税率普遍在6%-16%，经营住房租赁的企业普遍处于亏损边缘。这种普遍亏损、盈利难的问题，客观上也推动长租公寓从其他的方面谋求回报。

　　因此，不解决融资难和盈利难的问题，长租公寓难谈长远发展。

　　综合来看，长租公寓目前既存在生存问题，更存在发展问题。针对这些问题的对策如控制好资金池的风险，限制用租客的消费贷给长租公寓“加杠杆”;管理好长租公寓融资风险;提高长租公寓的准入;保障租客、房主的权益;提供政策解决长租公寓融资和盈利问题等。

　　解决长租公寓暴雷的问题，看起来既简单又很难。