十四五房地产发展规划 十四五规划重点内容一览

　　(二)加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度

　　在“十三五”规划纲要中，类似的表述是“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行”。经过5年的实践，在解决房地产供需矛盾过程中逐渐意识到房地产供应主体单一、保障房供应不足的短板，探索出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新思路。“十四五”规划纲要首次将这一思路制度化，成为全体人民住有所居的制度保障。另外，在规划纲要中首次提出了“职住平衡”概念，这不仅是提升居住生活品质的重要内容，也是解决“大城市病”的关键一环。

　　在保障房供给方面，“十四五”规划纲要提到“因地制宜发展共有产权住房。在管理方面，提出“处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策”。

　　(三)落实主体责任，稳地价、稳房价、稳预期

　　稳房价是房地产调控的重要目标，而稳地价是稳房价的基础，稳预期则是稳房价的重要保障。土地作为房地产开发最重要的资源要素，占房价构成的最大比重，也是房价上涨的重要“元凶”。房价上涨预期则是过度透支需求、助力房价上涨的重要推手。“十四五”规划纲要草案提出，“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。笔者认为其中至少蕴含四层含义：一是房地产调控的的主体责任在城市政府，在近年来的房地产调控政策中也在反复强调这一点，调控不力被约谈的或被点名的案例时有发生。二是部门联动加强。房地产涉及土地、金融、规划、建设等多个环节，只有各部门联动才能真正实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。三是因地制宜、多策并举。全国各城市房地产市场差异性极强，在调控方向也需因城施策。综合利用土地、金融、财政税收、行政等政策手段，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。去年以来，针对房企融资的“三道红线”，针对银行房地产贷款的“五档监管”，以及近期针对土地出让的“两集中”新规，均是房地产调控的长效机制的重要举措。四是支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。意味着调控将更加精准，鼓励正常住房消费，打击投资投机成为常态。

　　(四)加快培育和发展住房租赁市场

　　关于培育和发展住房租赁市场，“十三五”规划纲要仅用了60个字，而“十四五”规划纲要则用了229个字来阐述，即：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。”内容包含法规建设、市场培育、土地供应、市场供给、制度保障等一系列制度安排和实现路径。

　　在租赁住房供应方面，“十四五”规划纲要提出了“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”这三大路径。其中在利用集体建设用地建设租赁租房方面，目前已经有18个城市开展试点，试点经验将逐步推广。在利用企事业单位自有闲置土地建设租赁住房方面，财政部、住建部也制定了相应的奖励措施。住建部部长王蒙徽近日曾表示，支持产业园区配套建设和“商改租”““工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分发挥国有和民营企业功能作用。在制度和法规建设方面，2020年9月，住建部起草的《租房租赁条例》向社会公开征求意见，今年有望完成立法程序;各城市政府也陆续出台了有关租赁住房管理的地方性法规。

　　发展租赁住房市场不仅是解决大城市住房突出问题的重要抓手，也是房企转型发展的方向。此前， 国务院参事室特约研究员姚景源曾表示,“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间，特别是长租房市场，而大力发展长租市场是落实租购并举、完善中国住房制度改革的重要途径。