国家2017年棚改政策可拉动近20%商品房销售

2  棚改怎么改：难点与模式

早在2012年，国务院《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》指出，城市棚户区改造要因地制宜，采取拆除新建、改建（扩建、翻建）、综合整治等多种方式。居民安置采取实物安置和货币补偿相结合；安置住房采取原地重建和异地建设相结合，能就近安置的，尽可能就近安置。在改造中可配套建设一定数量的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房，统筹用于符合条件的保障家庭。

2.1  棚改难点

棚改的难点主要体现在两个方面：

1）拆迁安置难。需要协调拆迁户利益，就地安置的要保障棚改后的教育、医疗、交通等条件，异地安置的要保障安置条件不低于原址水平，非定向安置的要按照同等补贴标准对待。

2）资金难。棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大。

北京东城的望坛项目集中体现棚改的两大困难：拆迁安置涉及居民5604户、非宅89户，户籍人口2万余人，预计总投资额433亿元。事实上，1992年望坛区域就已首次纳入“危改”，在先后经过4次入户调查后，因改造体量大、规划受限、资金平衡难度大等原因始终未能启动。2013年望坛项目被纳入中心城区棚改名册，成为北京中心城区规模最大、单体投资金额最高、拆迁和安置难度最高的棚改项目。

2.2  望坛模式

北京城建于2016年5月19日通过一次性招标获得望坛项目，并于2016年7月31日启动征收程序，2017年4月18日正征收预签协议比例达到75%，预签协议生效。目前已经开始有序拆迁。

        该项目推进过程也集中体现了棚改的运作模式：

1）针对拆迁难：在充分征询所有拆迁户意见基础上，提供多种征收补偿方案，如货币补偿，房屋产权调换，充分照顾拆迁户多样化需求。并对因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失进行补偿。采取补偿协议预签模式，对积极参与预签进行奖励。

2）针对安置难：采取“就地安置+异地安置+非定向安置”，对接2个异地安置楼盘，7种组合方案，基本满足拆迁户需求。

3）针对资金难：自有资金50亿（集团和公司1+49），仅占项目总投资11.5%；中国农业银行北京分行牵头组团向东城区“望坛”棚改项目融资授信336亿元，采用信用+担保的创新抵押模式（对于项目征收拆迁阶段的贷款需求采取信用方式发放，待项目取得土地证后追加土地使用权抵押担保），贷款利率整体下浮10%；项目建设1000多套平衡资金用商品房，预计售价13万/平。

望坛项目推进顺利，2016年5月中标、7月底开启征收程序、8月对接异地安置房项目，2017年3月确定最终补偿方案、4月启动征收预签协议，目前预签协议已经生效、安置房选房工作也基本完成，拆迁已经有序开展。棚改难在拆迁、拆迁难在协议签订和选房，预签协议和选房基本完成，标志项目难点已迎刃而解。2017年有望完成99%拆迁工作，3年内有望完成整个项目（快于招标方案的5年）。