国家2017年棚改政策可拉动近20%商品房销售

4  棚改货币化：架起商品房去库存和基础货币投放的桥梁

4.1  2015年以来，去库存任务艰巨

2015年以来，房地产高库存、高风险的问题屡屡被提及。2015年，房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%，部分城市的商品房积压问题开始暴露。

房地产库存压力大，背后是过去几年，三四线房地产开发商疯狂拿地增加供给，三四线人口持续流出的需求减少的矛盾，如何增加有效需求成为主要难题。

2015年底，中央经济工作会议明确提出，去库存是2016年内的主要任务，其中最重要的，就是去房地产的库存。在随后住建部召集地方研究出的去库存方案中，最重要的就是棚户区改造货币化去库存。

三四线房地产最核心的问题，是没有需求。与之相对的，大量棚户区居民有住房需求，没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化，就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。

增加棚改规模，能够发挥拉动内需、促进投资、去除存量商品住房、稳定房地产市场的积极作用。

4.2  棚改货币化的三个大变化

4.2.1  规则之变

棚改安置房原则上不再新建，棚改创造刚性住房需求，从实物安置到货币化安置。棚户区改造货币化，既完成了安置，又消化了库存，对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。

2015年，全国城镇保障性安居工程，新开工783万套，建成772万套，均超额完成年度目标任务。其中，棚改开工601万套，货币化安置比例为29.9%。

2016年，棚改新开工606套，棚改货币化安置达到了48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，大约去库存2.5亿平方米。

2017年棚改计划目标是600万套，货币化比例至少50%。按照国务院要求，棚户区要在2020年基本完成改造。

2018年-2020年，棚改计划是1500万套。

4.2.2  规模之巨

我国棚户区改造计划数量由2009年的80万户增长到2014年的470万户，增速较快。2015年计划棚改数量继续增加至580万户；2016年和2017年棚改均为600万户；2018至2020年，我国将再改造各类棚户区1500万户。按照棚改货币化比例估算，2014-2020年通过货币化安置一共推动商品房去库存14.7亿平。

4.2.3  机构之变

2014年，国开行住宅金融事业部获得银监会批准建立，机构定格为副部级，专门为棚改提供成本适当、长期稳定的建设资金。同年8月，约50人专门从事棚改工作，在37个省及计划单列市完成35个地方贷款平台搭建。

棚改货币化安置所需资金，大部分来自于国开行的支持。这实际上相当于创新了基础货币的供应渠道，拉动房地产需求的同时增加货币供应量，提振经济。

4.3  棚改货币化的运作

央行向政策性银行投放抵押补充贷款，政策性银行发放棚改贷款，地方政府凭借棚改贷款、中央补助和社会资本等，以低成本资金改造棚户区。居民家庭可按自身需求，选择实物安置、或货币化安置。

棚改货币化安置，主要有三种形式。一是，政府引导开发商，将普通商品房转为安置房，让居民自行购买；二是，政府购买商品房，转卖给棚改户；三是，政府直接给予货币补偿。前两种属于定向安置，第三种属于非定向安置。

4.4  棚改货币化的实施现状

2017年5月24日，国务院召开常务会议，确定2018-2020年三年棚改计划，提出，再改造各类棚户区1500万套，进一步提升货币化安置比例，加大中央财政补助和金融、用地等支持。

从各省实践来看，2016年货币化安置比例普遍达到50%左右，2017年货币化安置比例目标也均在50%及以上。

4.5  棚改货币化安置案例：货币化安置助力去库存

我们在3月底集中调研了2016年以前的4个高库存三四线城市，分别是辽宁的锦州、鞍山，安徽的淮南、芜湖。这四个城市2016年受益于政策放松销量开始好转，2017年热度维持甚至超预期上升。

三四线热销和政策刺激密切相关。四个城市均是从2016年开始加大政策力度，形成棚改货币化、农民进城、商贷宽松、公积金贷款支持、税费减免和购房补贴五位一体的去库存政策体系。

其中，棚改货币化安置是创造刚需，去库存的有效措施。2016年4城货币化安置比例均达50%，其中淮南和芜湖甚至达到100%，货币化安置套数占新房销售比例在10%-60%不等。2017年货币化安置比例普遍设定在50%及以上，安置套数基本维持2016年水平。为鼓励棚改居民购买商品住房，给予额外契税补贴和购房补贴。

4.5.1  100%货币化安置：芜湖货币化安置典型案例

2015年初，芜湖便改变传统的政府统建安置方式，率先试水棚户区改造的货币化安置并取得良好效果。

2015年起便不再新建安置房，停止回迁房审批，力求实行100%货币化安置，且2015年已经消化完了之前的安置房。同时通过创新设立“五个一”制度，为拆迁户提供更大幅度的优惠及保障措施。2016年全年，芜湖计划棚改户数达26943套，超过年实际成交新房套数的一半，其中货币化安置比例约为86%，；2017年计划完成棚户区改造22918套，较2016年下降14.9%。

针对棚改居民的税费减免和购房补助：除了执行国家的契税和营业税减免政策，对高校应届毕业生、棚改居民和引进人才均有额外税费减免和补助政策。