6 量化棚改效果：一边拉销售、一边稳投资
6.1 棚改拉动近20%商品住宅销量
首先明确，棚改安置房安置部分不拉动商品房销售，房地产销售是通过货币化安置拉动。
具体而言，货币化安置有三种方式：（1）政府补贴开发商，开发商拿出部分商品房作为安置房，安置户自行购买（通常通过棚改券方式进行）；（2）政府收购商品房作为安置房源进行安置；（3）政府直接进行货币补偿，居民持币进行非定向安置。
自2015年，棚改货币化安置大力推进以来，棚改货币化安置比例快速提升，直接拉升商品住房销售。根据住建部官方口径，2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平；按照2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平，两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%。
2017年，棚改600万套，货币化安置比例保守估计50%，按照2015-2016年货币化安置套均去库存85.1平计算，将去库存2.6亿平，占全年商品住宅需求总面积预计达到19.3%。
按照2017年5月24日国务院召开常务会议确定的2018-2020年三年棚改计划，棚改1500万套，货币化安置比例将进一步提高（保守按60%估计），按货币化安置套均去库存85.1平计算，三年将去库存7.7亿平，占商品住宅需求面积总量的17.3%。
以货币化安置户均面积和货币化安置比例为因子进行敏感性分析，前述棚改货币化拉动的销售面积属于保守估计。2017年棚改货币化安置拉动销售的合理水平，在2.4亿平（户均80平、货币化安置比例50%）-3亿平（户均90平、货币化安置比例55%）之间；2018-2020年货币化安置拉动销售的合理水平，在7.2亿平（户均80平、货币化安置比例60%）-10.8亿平（户均90平、货币化安置比例80%）之间。
6.2 棚改撬动13万亿投资
6.2.1 棚改拉动投资拆解
棚改拉动投资，可以拆解为：
棚改拉动投资
=棚改拉动房地产开发投资+棚改拉动基础设施配套投资+棚改拉动房地产上下游产业链投资
=棚改拉动安置房建设投资+棚改拉动商品房投资+棚改拉动基础设施配套投资+棚改拉动房地产上下游产业链投资
经分拆和测算，2017年-2020年，棚改一共可以拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿（安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿）、棚改配套基建投资1.6万亿，房地产上下游产业投资6.6万亿。
6.2.2 拉动安置房建设投资测算
当年安置房建设投资
=当年安置房施工面积*安置房单位建安成本
=（上一年安置房新开工面积+本年安置房新开工面积）*安置房单位建安成本
=（上一年棚改新开工套数*上一年安置房安置比例*套均安置面积+本年棚改新开工套数*本年安置房安置比例*套均安置面积）*安置房单位建安成本
计算过程：
安置房安置周期在2-3年，按照安置房从开工到竣工2年计，由于2015-2016年安置房开工面积分别为3.5亿平和2.7亿平（按照套均85平计算），因此2016年安置房施工面积6.2亿平。拆分2016年棚改1.48万亿总投资（棚改总投资=安置房建设投资+货币化安置投资），可以得到全年安置房建设投资6526.8亿，因此2016年安置房单位建安成本为1057.6元/平。
2017年，按照棚改总户数600万套，安置房安置比例50%，户均安置面积85平计算，当年新开工棚改安置房面积2.6亿平，施工面积5.2亿平（同理可得2016年新开工面积2.6）。假设安置房单位建安成本每年上涨20元/平，则安置房施工投资5610.4.5亿。同理可以计算得到， 2018-2021年安置房施工投资14310.4亿。
6.2.3 拉动商品房投资测算
棚改拉动商品房投资
=当年带动商品房施工面积*商品房单位建安成本
=（上年带动商品房新开工面积+当年带动商品房新开工面积）*商品房单位建安成本
=（上年带动商品房销售面积+当年带动商品房销售面积）*商品房单位建安成本
=（上年棚改新开工套数*上年棚改货币化安置比例+当年棚改新开工套数*当年棚改货币化安置比例）*棚改套均安置面积*商品房单位建安成本
计算过程：
棚改货币化安置通过拉动销售、带动新开工面积，从而增加施工面积，拉动房地产开发投资。商品房从开工到竣工周期在2年左右（按2年计），同时假定当年带动销售减少库存后，新增的新开工补库存需求在当年全部释放。
2016-2017年棚改货币化安置分别带动商品住房销售2.5亿平和2.6亿平，因此2017年棚改货币化安置带动的商品房施工面积为5.1亿平。根据国家统计局数据测算得到商品房单位建安成本2016年1104.1元/平，假设2017年起每年单位成本增加20元/平。可以得到2017年棚改货币化安置带动的商品房投资为5732.9亿元。同理可以计算2018-2021年棚改货币化安置带动的商品房投资为20951.1亿。
6.2.4 拉动基础设施配套投资测算
棚改基础设施配套投资
=棚改总投资*基建配套投资占比
根据《保障性安居工程配套基础设施建设2016年中央预算内投资分配办法》规定：保障房中央预算内投资分配中，保障房基础设施工程量因素占比20%，奖罚因素占10%。因此扣除掉奖惩因素后保障房基础设施工程量因素占比22%，安置投资（包括安置房建设投资和货币化安置金额）和配套基建投资比例大致为3.5:1。
2016年国开行发放棚改专项贷款9725亿元，其中货币化安置贷款5435亿元，占比55.9%；2015年，国开行发放棚改贷款7509亿元，发放用于货币化安置贷款2588亿元，占35%。对应2015年和2016年的棚改货币化安置比例为29.9%和48.5%。因此用于货币化安置的资金占棚改总投资比例大致比货币化安置比例高6个点左右。因此预计2017年用于货币化安置资金占总投资56%左右，2018-2020年占比在66%左右。
按照上述比例和前文测算的安置房投资金额可得，2017年基础配套设施投资3643.1亿，2018-2021年基础配套设施投资12025.6亿。
6.2.5 拉动房地产上下游产业链投资测算
棚改拉动房地产上下游产业链投资
=棚改拉动房地产投资*房地产投资对上下游产业投资拉动系数
房地产业对金融保险业、建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等40多个产业有着显著带动效应。国家信息中心经济预测部测算，我国房地产业投资对40多个产业的投资总带动系数为1.416。根据此前测算棚改带动房地产投资（安置房建设投资+商品房建设投资），2017年棚改能够拉动房地产上下游产业链投资16,062.2亿，2018-2021年拉动49,930.3 万亿。
7 投资建议
棚改持续推动，建议关注布局三四线龙头房企和具有棚改参与优势的房企。
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